Parking mesto ili garaža uz stan? Stanje novogradnje u Zemunu i Batajnici u 2025.

Broj automobila u Beogradu raste mnogo brže od broja mesta za parkiranje. U isto vreme, novogradnja se širi ka periferiji, u delovima grada gde je automobil praktično neophodan za svakodnevno funkcionisanje – odlazak na posao, u školu, vrtić, prodavnicu, tržni centar.

U takvoj situaciji, stan bez rešenog parkiranja više nije uporediv sa stanom koji ima svoje parking mesto u dvorištu ili u garaži. Reč je o potpuno drugačijem nivou komfora, sigurnosti i dugoročne vrednosti.

Kako je tržište garaža i mesta za parkiranje u Srbiji stiglo do rekordnih vrednosti

Tokom 2024. godine garaže i garažna mesta činila su oko 9,5 odsto svih transakcija na tržištu nepokretnosti. To znači da se garažni prostor više ne posmatra kao sporedan dodatak, već kao važan element stambene investicije.

Broj prodatih garaža u poslednje četiri godine – rast od preko 60 odsto

Udeo garaža i garažnih mesta u ukupnom prometu nepokretnosti

Kada garaže i garažna mesta čine skoro desetinu svih transakcija, jasno je da se radi o segmentu koji više nije prateći, već ravnopravni deo tržišta nepokretnosti. U gradovima poput Beograda, gde je problem parkiranja akutan, ovaj udeo je još izraženiji.

Za kupce stanova u Zemunu, na Altini i u Batajnici, ovi podaci imaju direktnu posledicu: što je veća potražnja za garažama i mestima za parkiranje, to se i dugoročna vrednost stana sa obezbeđenim mestom razlikuje u odnosu na stan bez rešenog parkiranja.

Beograd kao posebna priča – kada garaža košta gotovo kao manji stan

Centralne opštine i ekstremno visoke cene

Beograd je specifičan po tome što se u pojedinim centralnim opštinama cena garažnog mesta približila ili čak izjednačila sa cenom manjih stanova. U delovima kao što su Vračar, Stari grad i Savski venac, maksimalne cene garažnih mesta dostižu i do nekoliko desetina hiljada evra, pri čemu su zabeleženi iznosi i do oko 73.000 evra.

Takve vrednosti pokazuju koliko je centralni deo grada zasićen vozilima i koliko je retko i vredno imati sigurno mesto u garaži. Iako Zemun, Altina i Batajnica nisu u toj kategoriji, dinamika je ista: kako se naselje razvija i kako raste broj stanova, tako garažno mesto postaje sve traženije i cenjenije.

Parkiranje na ulici – „besplatno“ rešenje sa skrivenim troškovima

Na prvi pogled, parkiranje na ulici deluje kao najpovoljnija mogućnost: ne plaćate garažu, ne kupujete mesto na parceli, nemate dodatnu ratu kredita. Međutim, u svakodnevnom životu, ova „ušteda“ vrlo brzo pokazuje svoju drugu stranu.

Parkiranje na ulici u naseljima kao što su Zemun, Altina i Batajnica često znači: duge potrage za mestom, vraćanje uvek kasnije nego što ste planirali, stres u večernjim satima i veći rizik da će automobil biti oštećen.

Tipična slika parkiranja u Zemunu, Altini i Batajnici

Kupovina obeleženog mesta za parkiranje uz zgradu – srednje rešenje između ulice i garaže

Između parkiranja na ulici i garažnog mesta postoji rešenje koje mnogi kupci vide kao dobar kompromis: obeleženo mesto za parkiranje na parceli uz zgradu. To je situacija u kojoj stanar ima svoje numerisano mesto u dvorištu ili na otvorenom platou kompleksa, što donosi znatan komfor u odnosu na ulični parking, a po pravilu manju cenu u odnosu na podzemnu garažu.

Šta se podrazumeva pod mestom za parkiranje na parceli

Razlika između „slobodnog“ dvorišnog mesta i numerisanog mesta uz stan

Važno je razlikovati dve situacije koje kupci nekada poistovećuju:

• dvorište u kome stanari „spontano“ parkiraju, bez jasnog razgraničenja,
• jasno obeleženo, numerisano mesto koje je u vlasništvu određene stambene jedinice.

U prvom slučaju, parkiranje funkcioniše dok god ima manje vozila nego stanova, ali vrlo brzo dolazi do nesporazuma: ko ima pravo na koje mesto, da li neko „čuva“ poziciju za drugog člana porodice, šta se dešava sa gostima i slično.

U drugom slučaju, numerisano mesto je tačno definisano – stan broj 6 ima svoje mesto, stan broj 10 svoje, i tako redom. To donosi sigurnost i izbegava svakodnevne rasprave. Za kupca stana, posebno je važno da proveri da li je mesto za parkiranje zaista vezano za stan, odnosno da li se kupuje kao posebna nepokretnost ili kao deo prateće imovine.

Pravna sigurnost, upis u katastar i ugovor

Kada se kupuje numerisano mesto za parkiranje, ključno je da postoji jasna dokumentacija:

• ugovor kojim se kupuje mesto (bilo kao posebna jedinica, bilo kao deo ugovora o kupovini stana),
• mogućnost upisa tog mesta u katastar nepokretnosti,
• jasno definisani odnosi sa ostalim suvlasnicima parcele.

Pravna sigurnost je ono što razlikuje stvarno obezbeđeno mesto za parkiranje od neformalne „dogovorne“ situacije, koja se može promeniti već sa prvim novim komšijom. Kada je mesto upisano, vlasnik zna da njegova investicija ima realnu vrednost i da će je moći unovčiti ako jednog dana bude prodavao i stan i mesto za parkiranje.

Prednosti mesta za parkiranje uz zgradu

Manje „kruženja“ i sigurnije parkiranje

Najveća prednost numerisanog mesta uz zgradu jeste to što prestaje svakodnevna lutrija. Stanar zna da ga, kad god stigne kući, čeka njegovo mesto. Nema kruženja, čekanja, „blokiranja“ prolaza dok neko izađe.

To donosi:

• uštedu vremena,
• manji stres,
• jasnu rutinu – znate kuda ulazite, gde istovarate stvari, kako dolazite do ulaza.

Niži troškovi u odnosu na podzemnu garažu

Mesto za parkiranje na otvorenom po pravilu je jeftinije od garažnog mesta, jer ne zahteva skupu izgradnju podzemnih nivoa, ventilaciju, rampu i dodatne sisteme zaštite. Za kupca to znači da može da obezbedi prilično visok nivo komfora po manjoj ceni.

Posebno u naseljima kao što su Altina i Batajnica, gde je zemljište još uvek manje opterećeno u odnosu na centralne delove grada, investitori mogu da ponude razuman odnos između cene stana i cene mesta za parkiranje na parceli.

Bolja preglednost automobila i osećaj sigurnosti

Neki kupci posebno cene to što mogu da vide svoje vozilo iz stana ili sa terase. Mesto za parkiranje uz zgradu omogućava:

• vizuelnu kontrolu auta,
• osećaj da je vozilo „u dvorištu“, a ne na tuđoj ulici,
• lakši pristup u bilo koje doba dana i noći.

Za porodice sa decom dodatni komfor je i u tome što se deca istovaraju iz automobila u zaštićenijem dvorišnom okruženju, bliže ulazu, bez potrebe da prelaze prometnu ulicu.

Garažno mesto ili boks u garaži – najviši nivo komfora i zaštite

Dok spoljašnje mesto za parkiranje uz zgradu donosi veliko olakšanje u odnosu na ulicu, garaža predstavlja viši nivo zaštićenosti, udobnosti i dugoročne vrednosti. U savremenoj novogradnji u Zemunu, na Altini i u Batajnici, garaže više nisu „dodatak za izabrane kupce“, već postaju sastavni deo ozbiljno planiranih stambenih kompleksa.

Kakve sve garaže postoje u savremenoj novogradnji

U praksi se u novijim zgradama i stambenim kompleksima najčešće sreću dva osnovna tipa garažnog prostora. Razumevanje razlike između njih pomaže kupcu da donese odluku u skladu sa svojim navikama, budžetom i planovima za budućnost.

Podzemne garaže u sklopu objekta

Podzemna garaža u okviru zgrade danas je najčešći model u savremenoj gradnji. Ona se prostire ispod jednog ili više ulaza, ponekad na jednom, a ponekad i na više podzemnih nivoa.

Karakteristike podzemne garaže su:

• ulaz rampom ili liftom za vozila,
• jasno obeležena, numerisana mesta,
• direktna komunikacija sa hodnicima, stepeništem i liftom zgrade,
• zaštita od spoljašnjih vremenskih uslova.

Za stanare to znači da mogu da siđu iz stana liftom direktno do svog vozila, bez izlaska na kišu, sneg ili vetar. Ovakav tip garaže posebno je cenjen u većim kompleksima, gde broj stanova i vozila zahteva organizovan, zatvoren sistem.

Zatvoreni garažni boksovi u okviru kompleksa

Druga varijanta su zatvoreni garažni boksovi, koji mogu biti organizovani kao niz zasebnih garaža u prizemlju objekta ili kao posebna zgrada unutar kompleksa. Svaki boks funkcioniše kao mala samostalna garaža, sa sopstvenim vratima (sekcionim ili rolo) i jasno definisanim granicama.

Prednost ovakvog rešenja je snažan osećaj privatnosti: vozilo je iza zatvorenih vrata, često ima dodatni prostor za odlaganje guma, alata ili bicikala, a vlasnik ima doživljaj male „radionice“ ili mini-magacina. Za one koji provode vreme oko vozila, ovo može biti veoma važno.

S druge strane, boksovi zahtevaju više prostora po jedinici i uvek je potrebno dobro razmotriti raspored prilaza, manevrisanje i ventilaciju, kako bi svakodnevna upotreba bila zaista jednostavna.

Pravila da se po stanu obezbedi najmanje jedno mesto za vozilo

Građevinske dozvole za nove stambene objekte u pravilu sadrže uslov da se za svaki stan obezbedi najmanje određeni broj mesta za vozila, često izražen kao koeficijent (na primer, 1,1 mesto po stanu). To znači da investitor, da bi uopšte dobio dozvolu, mora da planira garazni ili dvorišni prostor.

U praksi, ovo se najčešće rešava kroz:

• podzemne garaže,
• kombinaciju garaže i organizovanog prostora na parceli.

Rezultat je da novogradnja prirodno „vuče“ sa sobom i ozbiljan, planiran sistem parkiranja, što se direktno odražava na kvalitet života budućih stanara.

Zašto stan sa obezbeđenim parking mestom ima veću vrednost na duži rok – Stanje novogradnje u Zemunu i Batajnici

Povećanje vrednosti stana kroz vreme

Zašto se stanovi sa parking mestom ređe spuštaju u ceni

Na tržištu je jasno uočljivo da se stanovi sa obezbeđenim mestom za vozilo znatno ređe nalaze u kategoriji stanova koji „stoje“ u oglasima ili drže cenu mesecima bez kupca. Razlog je jednostavan: kupci sve više shvataju da je rešeno parkiranje realna, svakodnevna potreba, ne dodatak.

Zbog toga stanovi koji imaju svoje mesto za vozilo:

• zadržavaju stabilnu cenu i u periodima kada tržište usporava,
• privlače više zainteresovanih kupaca odjednom,
• ne ulaze u kategoriju nekretnina koje se nude po „sniženoj“ ceni samo da bi se brže prodale.

Stan bez rešenog parkiranja, čak i ako je u izvrsnom stanju i dobroj lokaciji, lakše dođe u situaciju da mora da spusti cenu kako bi bio konkurentan.

Veća likvidnost i lakša prodaja u trenutku kada odlučite da promenite adresu

Likvidnost je jedna od ključnih prednosti stana koji ima sopstveno mesto za vozilo. Kada se odlučite da menjate adresu, takav stan ima prirodnu prednost: kupac unapred vidi rešen problem koji zna da će mu u budućnosti doneti komfor i uštedu vremena.

Stanovi sa garažama ili parking mestima:

• kraće se zadržavaju na tržištu,
• brže prelaze iz oglašavanja u fazu pregovora,
• češće se prodaju po ceni koja je bliža traženoj,
• izbegavaju dug proces obaranja cene.

U mnogim slučajevima, kupci se pre odluče za stan koji možda ima nešto manju kvadraturu, ali ima garažno mesto, nego za veću nekretninu bez mogućnosti sigurnog parkiranja.

Sigurnost, komfor i osećaj zaštićenosti porodice

Noćni dolasci kući, deca, kiša i sneg – mala svakodnevna iskustva koja prave veliku razliku

Svakodnevni život pokazuje da se vrednost garaže ili sopstvenog parking mesta ne meri samo u novcu, već u kvalitetu i komforu svakog dana.

Praktična iskustva koja stanari navode kao ključna uključuju:

• dolazak kući po mraku bez potrebe da se pešači iz udaljene ulice,
• izbegavanje puni torbi, kolica i dece po kiši i snegu,
• bezbedno kretanje kroz dvorište umesto preko prometnih ulica,
• lakše istovarivanje stvari iz kolica i gepeka,
• manji rizik od klizanja po ledu tokom zimskih meseci.

Kada se sve ovo sabere, jasno je da mesto za parkiranje nije samo tehnička pogodnost, već deo osećaja sigurnosti i stabilnosti koji porodica ima u svom domu.

Stan za život naspram stana kao investicije – u oba slučaja parking donosi prednost

Bilo da kupac kupuje stan za sopstveni život ili kao investiciju za izdavanje ili buduću prodaju, stvarnost tržišta je ista: stan sa obezbeđenim mestom za vozilo nosi jasnu dodatnu vrednost.

Za kupce koji planiraju da žive u stanu, parking rešava svakodnevnu, realnu potrebu.

Za investitore, parking znači:

• brže izdavanje,
• višu zakupninu u odnosu na stan bez parkinga,
• lakšu prodaju,
• veću stabilnost cene u godinama koje dolaze.

Zbog svega ovoga, parking mesto je deo ulaganja koji donosi povraćaj i kroz komfor i kroz ekonomsku isplativost.

Novogradnja u Zemunu sa rešenim parking mestom kao siguran izbor za budućnost

Savremeni stambeni kompleksi u Zemunu i Batajnici nude potpuno drugačiji nivo organizacije života u odnosu na starije delove grada. Rešeno parkiranje više nije privilegija, već standard koji kupci očekuju.

Nova Altina – koncept stanovanja sa organizovanim parking mestima u garaži i na parceli

Funkcionalne kvadrature, dobra povezanost i komfor svakodnevnog parkiranja

„Nova Altina“ predstavlja savremeno uređen stambeni kompleks sa sedam stambenih objekata, projektovan tako da kombinuje funkcionalne stanove sa jasno organizovanim garažama i spoljnim mestima za vozila. Blizina važnih saobraćajnica, škola i trgovinskih centara čini ovo naselje jednim od najtraženijih u širem području Zemuna.

Stanovi od oko četrdeset pet do oko sedamdeset kvadrata, uz garažna i dvorišna mesta, predstavljaju rešenje koje prati savremene potrebe porodica.

Nova Batajnica – moderan kompleks sa parking mestima na parceli i odličnom infrastrukturnom povezanošću

Prilika za porodične kupce koji žele mirno naselje i sigurno mesto za automobil

„Nova Batajnica“ nudi stanovanje u dva stambena objekta koji su deo pažljivo planiranog kompleksa. Svaki stan ima pristup organizovanom parking prostoru, što je velika prednost u naselju koje doživljava brzi rast.

Ovaj projekat je idealan za porodice koje žele funkcionalan, lepo organizovan prostor, uz sigurnost da će njihova svakodnevna rutina uključivati i bezbedno odlaganje automobila.

Alterra Gradnja – pouzdan investitor za stanove sa obezbeđenim parkiranjem

Alterra Gradnja je investitor sa dugogodišnjim iskustvom u razvoju stambenih i poslovnih objekata. Njihovi projekti poznati su po kvalitetu izgradnje, funkcionalnim rasporedima i pažljivom planiranju svih elemenata stanovanja – uključujući i parkiranje, koje danas igra ključnu ulogu.

Veliki broj kupaca koji se ponovo vraćaju i kupuju drugi ili treći stan u okviru Alterra projekata potvrđuje da investitor ispunjava ono što obećava.