Porez na prenos apsolutnih prava ili PDV u kupovini stana

Kupovina stana je jedna od retkih životnih odluka gde se emocija i matematika sudaraju svaki put kada dođete do poslednje stranice ugovora. I baš tu nastaje najčešća dilema: da li plaćate porez na prenos apsolutnih prava ili porez na dodatu vrednost i kako to da znate unapred, pre nego što se obavežete potpisom, kaparom i rokovima.

Porez na prenos apsolutnih prava: suština, stopa i tipične situacije

Kada kupujete stan koji nije u režimu poreza na dodatu vrednost, gotovo po pravilu ulazite u sistem poreza na prenos apsolutnih prava. Ovo je najčešći porez kod kupovine “polovnih” stanova, ali njegova primena je šira nego što se na prvi pogled čini.

Da biste razumeli kada i zašto se plaća, potrebno je da razdvojite tri nivoa:

• šta se tačno oporezuje
• koje se situacije tretiraju kao prenos
• kako se računa i kolika je stopa

Šta se oporezuje i šta znači “prenos uz naknadu”

Osnovna logika poreza je jednostavna: oporezuje se prenos prava svojine na nepokretnosti uz naknadu. U kontekstu stanova, to znači da se porez plaća kada jedno lice prenosi pravo svojine na drugo lice, a zauzvrat dobija neku protivčinidbu.

Ključna reč je uz naknadu.

Mnogi kupci misle da je važno kako je cena formulisana, da li je isplaćena u novcu, kompenzovana ili drugačije definisana. Međutim, sa poreskog aspekta, nije presudno kako je naknada opisana u ugovoru, već da li postoji protivčinidba.

Drugim rečima, ako postoji ekonomska vrednost koja se daje zauzvrat za stan, poreska obaveza postoji.

Tipični pravni poslovi koji potpadaju pod ovaj režim su:

• ugovor o prodaji
• ugovor o razmeni (svaka strana prenosi nešto drugoj)
• ugovor o doživotnom izdržavanju
• drugi teretni pravni poslovi gde postoji uzajamna obaveza

Poenta je jasna: ako postoji ekonomski teret ili korist u zamenu za prenos prava svojine, vrlo je verovatno da postoji i poreska obaveza.

Posebni slučajevi koji se tretiraju kao prenos

Postoje situacije koje na prvi pogled ne izgledaju kao klasična kupoprodaja, ali se iz poreskog ugla tretiraju kao prenos i podležu oporezivanju.

Najvažnije su:

Sticanje po pravosnažnoj odluci nadležnog organa

Ako pravo svojine na nepokretnosti stičete na osnovu pravosnažne sudske odluke ili akta nadležnog organa sa javnim ovlašćenjem, takvo sticanje može predstavljati osnov za porez, ukoliko je u suštini reč o prenosu uz naknadu.

U ovom slučaju, poreska obaveza nastaje danom pravosnažnosti odluke.

Sticanje održajem

Kada se pravo svojine stiče održajem, poreska obaveza nastaje danom pravosnažnosti sudske odluke kojom je to pravo utvrđeno.

Iako nema klasičnog ugovora, zakon ovakvo sticanje tretira kao osnov za oporezivanje.

Prenos uz naknadu celokupne imovine pravnog lica

Ako se uz naknadu prenosi celokupna imovina pravnog lica, a u toj imovini se nalazi nepokretnost, porez može nastati upravo po tom osnovu.

Važno je razumeti da se ne oporezuje “sama činjenica prenosa firme”, već onaj deo imovine koji predstavlja oporezivo pravo.

Prodaja stečajnog dužnika kao pravnog lica

U određenim situacijama, kada se prodaje pravno lice u stečaju, a kupac ne preuzima obaveze ili preuzima samo deo obaveza, zakon takvu transakciju izjednačava sa prenosom prava svojine.

Iako formalno kupac stiče udele ili akcije, poreski efekat može biti tretiran kao da je došlo do prenosa nepokretnosti.

Ovo su situacije koje u praksi često zahtevaju stručnu analizu, jer se lako može pogrešno proceniti poreska obaveza.

Stopa i osnovna računica

Stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5%.

Na prvi pogled deluje jednostavno: uzmete cenu stana i pomnožite sa 2,5%. Međutim, ključ je u pitanju – na koju cenu?

Osnovno pravilo je da se porez računa na osnovicu koju čini ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze.

Međutim, postoji važan izuzetak.

Ako nadležni poreski organ proceni da je ugovorena cena niža od tržišne vrednosti, ima pravo da utvrdi poresku osnovicu prema procenjenoj tržišnoj vrednosti.

Praktično, to znači:

• Ako je cena realna i u skladu sa tržištem, porez se računa na ugovorenu cenu.
• Ako je cena značajno niža od tržišne, organ može korigovati osnovicu.

Poreski organ ima zakonski rok da reaguje i utvrdi tržišnu vrednost. Ako to ne učini u propisanom roku, ostaje važeća ugovorena cena.

Za kupca je važno da razume da pokušaj “snižavanja cene na papiru” može dovesti do procene i većeg poreza nego što je planirano.

Kada porez na prenos apsolutnih prava ne postoji (izuzimanja)

Iako je porez široko primenljiv, postoje jasne situacije kada se ne plaća.

Najvažnije izuzimanje je sledeće:

Kada se na prenos plaća porez na dodatu vrednost

Ovo je ključno pravilo: jedan porez isključuje drugi.

Ako je promet nepokretnosti u režimu poreza na dodatu vrednost, tada se porez na prenos apsolutnih prava ne plaća.

Ovo je najčešći razlog zašto kupci novogradnje ne plaćaju porez na prenos.

Pored toga, postoje i druge situacije izuzimanja, kao što su:

• statusne promene u skladu sa pravilima o privrednim društvima
• eksproprijacija
• deoba suvlasničke zajednice u srazmeri postojećih udela
• raspodela likvidacionog ostatka koja se oporezuje drugim propisima
• određeni slučajevi propisani posebnim zakonima

Važno je naglasiti da i kada smatrate da postoji osnov za oslobađanje, prijava se i dalje podnosi, uz dokaze o ispunjenim uslovima.

Ko je poreski obveznik i ko stvarno plaća: zakon, ugovor i praksa

Ovo je deo gde se teorija i praksa često razilaze, pa kupci ostaju zbunjeni.

Osnovno pravilo i realnost na terenu

Po zakonu, obveznik poreza je prodavac, odnosno prenosilac prava svojine.

Međutim, u realnoj praksi gotovo uvek se ugovorom dogovara da kupac snosi ekonomski teret poreza.

Važno je razumeti razliku između:

• poreskog obveznika
• lica koje stvarno plaća
• jemca

Čak i kada kupac preuzima obavezu plaćanja, prodavac formalno ostaje poreski obveznik, osim u posebnim situacijama predviđenim pravilima.

Suština jemstva: supsidijarno i solidarno

Uloga kupca može biti različita, u zavisnosti od ugovora.

Supsidijarno jemstvo

Ako kupac nije izričito preuzeo obavezu plaćanja, on je supsidijarni jemac.

To znači da poreski organ može da naplati porez od kupca tek ako se prethodno ne naplati od obveznika (prodavca).

Solidarna odgovornost

Ako se kupac ugovorom obaveže da plati porez, tada postaje solidarni jemac.

U tom slučaju, organ može naplatiti porez direktno od kupca, bez prethodnog pokušaja naplate od prodavca.

U praksi, ovo znači da formulacija u ugovoru ima stvarne posledice.

Šta mora jasno da piše u ugovoru

Da bi se izbegli sporovi i nesporazumi, ugovor treba da sadrži precizne odredbe o porezu.

Preporučuje se da budu jasno definisani sledeći elementi:

• ko podnosi poresku prijavu
• ko snosi ekonomski teret poreza
• da li kupac preuzima obavezu kao solidarni jemac
• način dostavljanja rešenja poreskog organa
• rok u kome će porez biti plaćen

Primer formulacije koja smanjuje rizik sporova može biti:

• da kupac preuzima obavezu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u ime i za račun prodavca
• da se prodavac obavezuje da potpiše potrebnu dokumentaciju
• da se precizira ko snosi eventualne kamate ili troškove usled kašnjenja

Bez jasne formulacije, moguće su situacije u kojima:

• prodavac ne podnese prijavu
• kupac misli da je prodavac platio
• nastane dug sa kamatom

Zato je važno da porez ne bude samo “usputna stavka”, već jasno uređeno pitanje u samom ugovoru.

Kupovina prvog stana: olakšice, razlika između oslobođenja i refundacije

Kupovina prvog stana u Srbiji nosi sa sobom dve važne poreske koristi. Problem je što ih kupci često mešaju, pa ne znaju da li treba da očekuju da ne plate porez ili da plate pa dobiju povraćaj.

Razlika je suštinska i zavisi od toga u kom režimu je sama kupovina:

• da li kupujete od fizičkog lica (porez na prenos apsolutnih prava),
• ili kupujete u režimu poreza na dodatu vrednost (najčešće od investitora).

Dve koristi koje ljudi mešaju

Oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava

Ako kupujete stan od fizičkog lica ili u situaciji kada se primenjuje porez na prenos apsolutnih prava, kao kupac prvog stana možete biti oslobođeni plaćanja tog poreza za određenu površinu.

Osnovno pravilo je:

• do 40 m² za kupca,
• plus do 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva.

Oslobođenje znači da porez u tom delu uopšte ne nastaje, odnosno nećete ga platiti.

Ako stan ima veću površinu od zbirno priznate kvadrature, porez se plaća samo na razliku.

Refundacija poreza na dodatu vrednost

Ako kupujete stan od investitora i cena uključuje porez na dodatu vrednost, tada se ne primenjuje oslobođenje od poreza na prenos, već možete ostvariti refundaciju dela plaćenog poreza na dodatu vrednost.

Logika kvadrature je slična:

• do 40 m² za kupca,
• plus 15 m² po članu domaćinstva.

Ključna razlika je u mehanizmu:

• kod oslobođenja ne plaćate porez na taj deo površine,
• kod refundacije prvo platite pun iznos sa porezom, a zatim podnosite zahtev za povraćaj.

Ova razlika direktno utiče na planiranje budžeta, jer u slučaju refundacije morate imati likvidnost za punu cenu u startu.

Uslovi koje kupac mora da ispuni

Da bi ostvario pravo na oslobođenje ili refundaciju, kupac mora ispuniti više kumulativnih uslova.

Lični uslovi

Kupac mora biti:

• punoletno fizičko lice,
• državljanin Republike Srbije,
• sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije.

Ovi uslovi važe i za članove porodičnog domaćinstva za koje se traži priznavanje dodatnih kvadrata.

Ključni vremenski uslov

Najvažniji kriterijum glasi:

Kupac od 1. jula 2006. godine do dana overe kupoprodajnog ugovora nije smeo imati stan u svojini ili susvojini na teritoriji Republike Srbije.

Ovo važi i za članove domaćinstva čiji se kvadrati koriste za povećanje limita.

Bitno je naglasiti:

• čak i minimalni suvlasnički deo može biti prepreka,
• pravo se ceni do dana overe ugovora,
• prethodno posedovanje nepokretnosti pre 1. jula 2006. nije prepreka.

Ko se računa kao porodično domaćinstvo i zašto je prebivalište presudno

Porodično domaćinstvo obuhvata:

• supružnika,
• decu (biološku ili usvojenu),
• roditelje ili usvojitelje,
• druga lica koja sa kupcem žive u zajedničkom domaćinstvu.

Ključni element je isto prebivalište.

To znači:

• svi članovi domaćinstva moraju imati prijavljeno prebivalište na istoj adresi,
• zajednički život i ekonomska zajednica su presudni.

Bez istog prebivališta, dodatni kvadrati se ne priznaju.

Porez na dodatu vrednost pri kupovini stana: kada se plaća, ko ga obračunava i šta je u ceni

Kada kupovina ide kroz porez na dodatu vrednost, kupci često osećaju olakšanje jer imaju utisak da je “sve već uračunato” i da nema dodatnih koraka. Taj utisak je delimično tačan, ali samo ako razumeš dve ključne stvari: ko obračunava porez i kako se vidi da je porez zaista deo cene.

Kada je kupovina tipično u režimu poreza na dodatu vrednost

Najtipičnije situacije su sledeće:

Kupovina novog stana od investitora (novogradnja)

Ovo je klasičan scenario: investitor prodaje stan kao deo svoje delatnosti, izdaje račun i transakcija je organizovana tako da kupac plaća cenu u kojoj je porez već obračunat ili posebno iskazan.

U praksi, kupac se najčešće susreće sa:

• rezervacijom i predugovorom
• dinamikom plaćanja (rate prema izgradnji ili uplata po fazama)
• konačnim ugovorom i računom (ili setom računa po uplatama)

Kupovina stana od firme koja se bavi kupovinom, adaptacijom i prodajom stanova u okviru svoje delatnosti

Ovo je scenario koji najčešće zbuni kupce. Stan može biti u zgradi staroj 30 godina, ali prodavac je firma koja posluje u režimu poreza na dodatu vrednost i prodaju tretira kao oporezivu isporuku u okviru delatnosti.

Zato “starogradnja” sama po sebi nije dokaz da porez na dodatu vrednost ne postoji. Dokaz je dokumentacija i režim prodavca.

Kolika je stopa i kako se vidi da je porez već “u ceni”

Kod stambenog prostora u praksi se najčešće primenjuje posebna stopa, dok se opšta stopa primenjuje u drugim situacijama i slučajevima propisanim pravilima oporezivanja. Kupcu je u realnom životu važnije sledeće pitanje: kako da vidi da li je porez već deo cene i da li može da planira “konačnu” cenu bez iznenađenja.

Najpouzdaniji načini su:

• Račun prodavca: jasno iskazana osnovica i porez, ili napomena da je porez uključen u cenu.
• Ugovor: precizna formulacija da je u kupoprodajnu cenu uključen porez, ili da se porez obračunava u skladu sa pravilima, uz iznos.
• Dokaz o uplati: da se vidi da uplaćuješ po osnovu računa/ugovora i da se uplata poklapa sa obračunom.

Ako ti prodavac kaže “porez je u ceni”, a ne može da pokaže račun ili ugovor sa jasnim iskazom, to nije dovoljno za sigurnost. U kupovini stana, sigurnost se ne gradi na rečenicama, nego na papiru.

Koji dokumenti su presudni

Da bi tvoja pozicija bila čista i pre i posle potpisa, fokusiraj se na četiri dokumenta:

• račun prodavca (ili dokument koji ima ulogu računa, u skladu sa načinom prodaje)
• ugovor ili predugovor sa jasno definisanom cenom i poreskim tretmanom
• dokaz o uplati (izvod, nalog, potvrda)
• specifikacija ili prateći dokument gde je jasno naznačen obračun poreza

Ako nešto od ovoga nedostaje, možeš i dalje kupiti stan, ali ulaziš u zonu povećanog rizika za nesporazume: da li je porez zaista obračunat, da li je cena “konačna” i da li će se kasnije pojaviti dodatni troškovi.