Kupovina stana jedna je od najvažnijih životnih odluka i najvećih finansijskih transakcija za većinu ljudi. U središtu tog procesa nalazi se kupoprodajni ugovor za stan – dokument koji pravno definiše prenos vlasništva i štiti prava obe strane, i kupca i prodavca. On nije samo formalnost, već temelj pravne sigurnosti i garancija da transakcija ima zakonsku snagu.
Šta je kupoprodajni ugovor za stan (kupoprodajni ugovor o nepokretnosti)?
Kupoprodajni ugovor za stan, poznat i kao ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, jeste pravni dokument kojim se uređuje prenos prava svojine između prodavca i kupca. Njime se prodavac obavezuje da prenese pravo vlasništva na nekretnini, a kupac da za to plati ugovorenu cenu.
Ovaj ugovor predstavlja ključni deo svake kupoprodaje jer bez njega ne postoji pravni osnov za uknjižbu novog vlasnika u katastar nepokretnosti. On je istovremeno dokaz o volji obe strane, način zaštite njihovih prava, i uslov da država prizna transakciju kao zakonitu.
Pravni osnov i zašto ugovor mora biti u pisanoj formi
Kupoprodajni ugovor o nepokretnosti uređen je prvenstveno Zakonom o obligacionim odnosima i Zakonom o prometu nepokretnosti, a posredno se na njega primenjuju i drugi propisi – Zakon o državnom premeru i katastru, Zakon o porezima na imovinu, Zakon o deviznom poslovanju i Zakon o sprečavanju pranja novca.
Prema Zakonu o obligacionim odnosima, ugovor o prodaji nepokretne stvari mora biti zaključen u pisanoj formi i overen od strane nadležnog organa, u protivnom je ništav. To znači da, čak i ako su se kupac i prodavac usmeno dogovorili, bez pismenog i overenog ugovora ne postoji pravno važeći dokaz o prenosu vlasništva.
Forma „u pismenoj formi + overa potpisa“ nije birokratska prepreka, već garant pravne sigurnosti. Overom kod notara se potvrđuje:
- identitet učesnika u ugovoru,
- njihova saglasnost volja,
- autentičnost potpisa,
- saglasnost sadržaja sa zakonom.
Bez overe kod notara ugovor ne proizvodi pravno dejstvo i nije osnov za uknjižbu vlasništva u katastar nepokretnosti.
Dakle, čak i ako kupac plati stan, dok se ne overi ugovor i ne sprovede uknjižba, pravo svojine ne prelazi na njega. To je razlog zašto se svaka kupoprodaja stana u Srbiji završava kod javnog beležnika.
Ko su ugovorne strane u kupoprodajnom ugovoru
Ugovorne strane u kupoprodaji nepokretnosti su prodavac i kupac, a u pojedinim slučajevima može nastupiti i punomoćnik ako ga je jedna strana ovlastila da u njeno ime obavi prodaju ili kupovinu.
Prodavac je lice koje je upisano kao vlasnik nepokretnosti u katastru ili ima pravni osnov da prenese vlasništvo (npr. investitor u slučaju novogradnje). On se obavezuje da:
- preda nepokretnost u posed kupcu,
- prenese pravo svojine,
- garantuje da je stan slobodan od tereta i sporova.
Kupac se obavezuje da:
- plati ugovorenu cenu,
- preuzme nepokretnost,
- sprovede upis u katastar nakon overe ugovora.
Punomoćnik može potpisati ugovor samo ako poseduje punomoćje koje je overeno kod notara i koje izričito sadrži ovlašćenje za prodaju ili kupovinu nepokretnosti. Bez takvog dokumenta, ugovor koji potpiše treće lice nema pravnu snagu.
Šta je predmet ugovora (nepokretnost)
Predmet kupoprodajnog ugovora mora biti jasno određena nepokretnost – to može biti:
- stan,
- stan u izgradnji,
- garažno mesto ili garaža,
- poslovni prostor,
- parcela ili zemljište.
Za svaku od ovih nepokretnosti mora biti moguće precizno utvrditi identitet, jer ugovor ne može važiti za „nepoznatu“ stvar.
Zato ugovor mora sadržati detaljan opis nepokretnosti, uključujući:
- tačnu adresu i broj stana,
- spratnost i broj posebnog dela zgrade (npr. stan br. 14 na IV spratu),
- strukturu stana (npr. dvosoban, trosoban),
- površinu prema katastru,
- katastarsku opštinu i broj parcele na kojoj se zgrada nalazi,
- broj lista nepokretnosti i eventualne terete (ako postoje).
Jasan opis nepokretnosti ne samo da eliminiše rizik od nesporazuma, već omogućava da katastar prihvati ugovor kao osnov za uknjižbu prava svojine.
Obavezni elementi kupoprodajnog ugovora za stan
| Element ugovora | Opis |
|---|---|
| Identitet ugovornih strana | Ime i prezime / naziv pravnog lica, JMBG / PIB, adresa prebivališta ili sedišta, broj lične karte ili pasoša, kao i saglasnost supružnika ako je stan zajednička imovina. |
| Opis nepokretnosti | Adresa, broj stana, sprat, površina po katastru, broj parcele i katastarska opština. Za gotove objekte – upotrebna dozvola; za gradnju – građevinska dozvola i rok završetka. |
| Cena i način plaćanja | Ukupna cena u dinarima ili evrima (uz kursnu klauzulu), način isplate (avans, kapara, rate), rokovi plaćanja i obavezni bankarski prenos iznad 15.000 €. |
| Predaja u posed | Datum i uslovi primopredaje, potvrda da je stan prazan od lica i stvari, i zapisnik o predaji sa očitanim brojilima i brojem ključeva. |
| Izjava o slobodi od tereta | Garancija prodavca da nad stanom ne postoje hipoteke, plombe, prava trećih lica ili sudski sporovi; potvrda o odgovornosti za pravne nedostatke. |
| Troškovi i porezi | Porez na prenos apsolutnih prava ili PDV, takse notara i katastra, raspodela obaveza između kupca i prodavca, i rokovi za prijavu poreza. |
| Clausula intabulandi | Izričita saglasnost prodavca da se kupac može uknjižiti kao vlasnik u katastru, bez dodatnih izjava – obavezna klauzula za upis prava svojine. |
Identitet ugovornih strana
Prvi obavezni stub svakog ugovora je precizna identifikacija ugovornih strana. Bez toga, ugovor je podložan osporavanju jer nije nesumnjivo ko se obavezao na šta.
Puno ime i prezime / naziv pravnog lica (investitora)
Za fizička lica navode se ime i prezime tačno onako kako stoji u ličnoj karti ili pasošu. Za pravna lica (investitore, građevinske firme) unosi se puni poslovni naziv u skladu sa registracijom u APR-u. Svaka razlika u jednom slovu može napraviti problem u katastru ili banci, zato se identitet prepisuje verbatim iz izvoda (lična karta/pasoš za fizičko lice; rešenje APR-a za pravno lice).
JMBG / PIB
Za fizička lica u ugovor obavezno ulazi JMBG, a za pravna lica PIB (i često matični broj). Ovi identifikatori otklanjaju svaku nedoumicu oko identiteta potpisnika i potrebni su javnom beležniku i katastru.
Adresa prebivališta / sedišta
Unosi se adresa prebivališta (za fizičko lice) ili adresa sedišta (za pravno lice). Za strance se navodi i adresa boravka u Republici Srbiji ukoliko postoji.
Broj lične karte ili pasoša
Upisuje se broj i izdavalac dokumenta (MUP jedinica), kao i datum važenja ako je primenljivo. Ako potpisuje punomoćnik, identitet punomoćnika se navodi sa istim stepenom preciznosti.
Saglasnost supružnika
Ako je imovina stečena u braku, notar proverava bračni status i zahteva saglasnost supružnika (često potpis na samom ugovoru). Time se sprečava kasnije osporavanje transakcije od strane bračnog druga.
Detaljan opis nepokretnosti
Drugi stub je savršeno jasan i potpun opis nekretnine. To je uslov da katastar prihvati ugovor kao valjanu ispravu za uknjižbu.
Tačna adresa, broj stana, sprat, struktura, površina po katastru
Ugovor mora sadržati punu adresu (ulica, broj, opština), spratnost, oznaku posebnog dela (npr. stan br. 14), strukturu (npr. dvosoban) i površinu po evidenciji katastra. Ako se površina razlikuje od stvarnog stanja, u praksi se unosi površina iz katastra, dok se razlike rešavaju aneksom ugovora.
Broj parcele i katastarska opština
Obavezno se navode katastarska opština i broj parcele na kojoj je izgrađen objekat. To je jedinstveni identifikator u javnim knjigama i ključan podatak za uknjižbu.
Legalizacija i upotrebna dozvola
Za gotove stanove navodi se da je objekat legalan i da postoji upotrebna dozvola (ako je izdavana). Za stan u izgradnji navodi se građevinska dozvola, osnovni podaci o projektu i rok završetka radova. Ovi podaci određuju obaveze investitora i raspodelu rizika.
Cena stana i način plaćanja
Bez jasno određene cene ugovor nema pravno dejstvo. Jednako je važno da je precizan i mehanizam plaćanja.
Valuta i formulacija cene
Cena se najčešće iskazuje u dinarima, ali može biti izražena u evrima uz preciznu kursnu klauzulu (npr. obračun po srednjem kursu NBS na dan plaćanja).
Avans, kapara i rate
Potrebno je razlikovati avans (deo cene unapred) od kapare, jer kapara ima posebne pravne posledice – strana koja odustane gubi kaparu, odnosno vraća je u dvostrukom iznosu. Kod rate, posebno u novogradnji, precizira se dinamika plaćanja po fazama radova.
Bankarski prenos i ograničenje gotovine
Prema propisima o sprečavanju pranja novca, gotovinsko plaćanje iznad 15.000 evra nije dozvoljeno. Sve veće transakcije moraju ići preko bankovnog računa, što omogućava transparentnost i dokaz o uplati.
Rokovi isplate
Rokovi moraju biti jasno definisani: datum, uslov (npr. po overi ugovora, po završetku radova), kao i način obaveštavanja o dospelosti.
Predaja u posed
Predaja poseda je trenutak kada kupac faktički preuzima stan i stupa u državinu.
Kada kupac dobija ključeve
Ugovor definiše trenutak predaje – odmah po isplati cene, u roku od nekoliko dana od overe ili po završetku radova i dobijanju upotrebne dozvole.
Da li je stan prazan od lica i stvari
Ugovor mora sadržati klauzulu da se stan predaje prazan od lica i stvari, bez starih dugovanja i lične imovine prodavca. Preporučuje se zapisnik o primopredaji sa detaljima o brojilima i stanju opreme.
Izjava prodavca da je stan slobodan od tereta
Ova klauzula ima presudnu ulogu u zaštiti kupca i obezbeđivanju pravne sigurnosti.
Bez hipoteka, plombi i prava trećih
Prodavac izjavljuje da nad stanom ne postoje hipoteke, zabeležbe spora, plombe, prava plodouživanja ili druga ograničenja. Kupac na taj način dobija garanciju da stiče čisto vlasništvo.
Odgovornost za pravne nedostatke (evikcija)
Ako se kasnije ispostavi da neko treće lice ima pravo na stan, kupac ima pravo na raskid ugovora, umanjenje cene ili naknadu štete – u zavisnosti od okolnosti i savesnosti stranaka.
Troškovi poreza, overe i taksi
Ugovor mora jasno raspodeliti troškove između ugovornih strana.
Porez na prenos apsolutnih prava ili PDV
Za polovne stanove primenjuje se porez na prenos apsolutnih prava (najčešće ga plaća kupac), dok se za novogradnju PDV obračunava u ceni. Ugovor treba jasno da precizira koja strana snosi obavezu i kako se plaćanje izvršava.
Overa ugovora i takse katastra
Troškove overe ugovora kod notara i uknjižbe u katastru obično snosi kupac, osim ako ugovorom nije dogovoreno drugačije. Važno je navesti ko podnosi zahtev za uknjižbu i plaća dodatne administrativne troškove.
Clausula intabulandi (saglasnost za uknjižbu)
Clausula intabulandi je izričita saglasnost prodavca da se kupac može uknjižiti kao vlasnik. Bez nje, ugovor je nepotpun za katastar.
Zašto je ključna
Bez ove klauzule katastar nema osnov da izvrši upis vlasništva, čak i ako je ugovor overen i cena isplaćena.
Kako treba da izgleda
Tipična formulacija glasi:
„Prodavac je saglasan da se na osnovu ovog ugovora kupac može uknjižiti kao vlasnik predmetne nepokretnosti, bez dodatne izjave i prisustva prodavca.”
Ova izjava mora biti neuslovljena i neoročena.
Zašto bez nje nema upisa
Katastar prihvata samo podobne isprave. Ako ugovor ne sadrži clausulu intabulandi, kupac ne može steći vlasništvo, bez obzira na plaćenu cenu i overu ugovora.
Koja je procedura – korak po korak (od dogovora do uknjižbe)
| Faza kupoprodaje | Opis i ključne radnje |
|---|---|
| 1. Provera stana pre potpisivanja | Sprovodi se due diligence nad stanom i prodavcem. Proverava se list nepokretnosti, postojanje hipoteke, plombi ili sporova, kao i identitet i ovlašćenja prodavca. U slučaju suvlasništva – obavezna je provera prava preče kupovine. Sve provere se rade na osnovu aktuelnog izvoda iz katastra, ne starijeg od nekoliko dana. |
| 2. Predugovor o kupoprodaji | Koristi se kada nisu ispunjeni svi uslovi za glavni ugovor (npr. čeka se kredit). Sadrži osnovne elemente budućeg ugovora i obavezu zaključenja u određenom roku. Ako postoji kapara, odustanak jedne strane povlači gubitak ili duplu isplatu. Radi pravne sigurnosti, predugovor se solemnizuje kod notara. |
| 3. Overa ugovora kod notara | Javni beležnik proverava identitet učesnika, saglasnosti supružnika, punomoćja i sve formalne elemente ugovora. Nadležan je notar sa teritorije na kojoj se nalazi nepokretnost. Nakon potpisa, notar dodaje solemnizacionu klauzulu i ugovor postaje izvršna isprava podobna za katastar. |
| 4. Isplata kupoprodajne cene | Plaćanje se vrši isključivo preko bankovnog računa, uz precizne rokove i uslove (npr. isplata po overi). Kod novogradnje se često koristi escrow račun – banka oslobađa rate investitoru tek po ispunjenju ugovorenih faza radova, čime se štiti kupac. Zabranjeno je gotovinsko plaćanje iznad 15.000 €. |
| 5. Uknjižba vlasništva u katastru | Kupac podnosi zahtev za upis prava svojine uz overen ugovor sa clausula intabulandi, dokaz o plaćenoj taksi i, po potrebi, brisovnu dozvolu banke. Kupac postaje vlasnik tek po sprovođenju uknjižbe, jer je to pravni trenutak sticanja svojine. |
| 6. Poreske obaveze nakon potpisivanja | Kupac ili prodavac (prema ugovoru) mora u roku od 10 dana prijaviti porez na prenos apsolutnih prava. Kod novogradnje, PDV je već uračunat u cenu. Nakon preuzimanja poseda, kupac prenosi komunalne ugovore i prijavljuje porez na imovinu na svoje ime. |
Koliko košta overa kupoprodajnog ugovora kod notara?
Kako se formira cena overe
Naknada za overu kupoprodajnog ugovora kod notara formira se prema vrednosti ugovora, odnosno vrednosti stana koji se prodaje. Notarska tarifa propisuje bodove koji se dodeljuju po razredima vrednosti pravnog posla. Svaki bod ima novčanu vrednost, a krajnja cena se dobija množenjem broja bodova sa vrednošću jednog boda, uz uračunat PDV.
Što je vrednost stana veća, broj bodova je veći, pa samim tim raste i ukupna cena overe. Granice razreda su jasno definisane, ali u praksi čak i minimalno povećanje vrednosti (npr. sa 7.000.000 na 7.100.000 RSD) može značiti prelazak u viši razred i veću taksu.
Napomena: veštačko snižavanje ugovorene vrednosti radi „uštede“ na taksi može imati posledice kod poreza i pravne valjanosti ugovora. Vrednost u ugovoru mora odražavati stvarnu tržišnu cenu.
Tipični dodatni troškovi
Overa predugovora
Ako se pre zaključenja glavnog ugovora sklapa predugovor, on se najčešće solemnizuje kod notara kao poseban dokument. Tarifa se obračunava prema vrednosti navedene u predugovoru, koja obično predstavlja deo konačne cene. Iako su ti troškovi manji od konačne overe, nisu simbolični i treba ih uračunati u plan.
Overa aneksa i raskida
U slučaju da se kasnije menjaju bitni elementi ugovora – kao što su cena, rok isplate ili način plaćanja – sačinjava se aneks ugovora koji se mora overiti. Isto važi i za sporazumni raskid ugovora. Notar tada primenjuje posebnu, umanjenu tarifu u odnosu na glavni ugovor, ali trošak i dalje postoji.
Izdavanje dodatnih primeraka (otpravaka)
Za katastar je neophodan otpravak – overeni primerak ugovora. Banke takođe obično zahtevaju jedan primerak za svoj dosije. Svaki dodatni otpravak naplaćuje se posebno, po komadu.
Zato je praktično da prilikom overe odmah zatražite dovoljan broj primeraka za katastar, banku, kupca i prodavca, jer je to jeftinije i brže nego naknadno izdavanje.
Praktičan primer obračuna
Primer za stan od oko 7.000.000 RSD
Radi ilustracije, pretpostavimo da tarifa za vrednost do 7.000.000 RSD povlači oko 200 bodova. Ako je prosečna vrednost boda oko 108 dinara, osnovna overa iznosi:
200 bodova × 108 RSD = 21.600 RSD
Uz to se mogu dodati:
- Otpravci – nekoliko stotina do nekoliko hiljada dinara po komadu
- Overa predugovora – zavisno od njegove vrednosti
- Overa aneksa – ako se menja sadržaj ugovora
- Bankarski troškovi – u slučaju kupovine putem kredita (procena, osiguranje, obrada)
Ovi iznosi nisu fiksni i variraju u zavisnosti od konkretne situacije i tumačenja tarife od strane notara.
Zašto je važno planirati troškove unapred
Notarska overa je samo jedan deo ukupnih troškova kupoprodaje. Pored nje, kupac obično snosi:
- taksu za uknjižbu u katastru,
- porez na prenos apsolutnih prava (ili PDV kod novogradnje),
- troškove izdavanja dokumenata,
- eventualne bankarske naknade ako kupuje putem kredita.
Zbirno, ovi sporedni troškovi mogu dostići više desetina hiljada dinara, pa je važno da se planiraju unapred. To sprečava kašnjenja u isplatama, odlaganja uknjižbe i dodatne penale.
Razlika između kupoprodajnog ugovora za gotov stan i ugovora za stan u izgradnji
| Element ugovora | Gotov stan | Stan u izgradnji |
|---|---|---|
| Predmet ugovora | Postojeća nepokretnost sa upotrebnom dozvolom i uknjižbom. Kupac može odmah preuzeti stan i proveriti stanje na licu mesta. | Buduća nepokretnost opisana prema projektu (sprat, kvadratura, struktura). Ugovor se smatra prodajom buduće stvari sa elementima građevinskog ugovora. |
| Dokumentacija | Upotrebna dozvola i vlasnički list već postoje. Proverava se stanje u katastru. | Potrebne građevinska i kasnije upotrebna dozvola. Kupac ima pravo uvida u sve dokumente i projekte. |
| Rokovi i obaveze | Rok se odnosi samo na primopredaju i isplatu. Nakon overe ugovora i plaćanja kupac stiče pravo na posed. | Definisani rokovi za završetak radova, pribavljanje dozvola i useljenje. Ugovor može sadržati penale za kašnjenje. |
| Standard izgradnje | Vidljiv i proverljiv – kupac može pregledati stan pre kupovine. | Mora biti detaljno opisan u tehničkoj specifikaciji (materijali, oprema, završna obrada). |
| Način plaćanja | Jednokratna uplata ili kredit nakon overe ugovora. Uplata isključivo preko računa prodavca. | Plaćanje u ratama po fazama izgradnje (npr. 20–30–30–20%). Svaka rata vezana za proverljivu fazu radova. |
| Zaštita kupca | Kupac proverava dokumentaciju i stanje stana. Rizik prelazi na njega po isplati i primopredaji. | Predviđeni penali i mogućnost raskida ako investitor kasni. Uplate isključivo preko računa radi dokazivosti. |
| Porez i PDV | Plaća se porez na prenos apsolutnih prava (2,5% vrednosti). | U cenu je uračunat PDV (10% do 40 m², 20% iznad). Ne plaća se porez na prenos. |
Primer kupoprodajnog ugovora za stan
Primer kupoprodajnog ugovora za stan
Za potpuno razumevanje pravnog okvira, korisno je pogledati Zakon o prometu nepokretnosti (dostupan na paragraf.rs), gde su precizno definisana prava i obaveze ugovornih strana.
U nastavku sledi primer pojednostavljenog obrasca kupoprodajnog ugovora za stan, koji prikazuje osnovnu strukturu dokumenta kakav se najčešće koristi u praksi:
UGOVOR O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI
zaključen u ___________________ dana ____________ godine između:
- _________________________, iz ___________________, ulica ___________________ br. ____,
kao prodavca, s jedne strane,
i
- _________________________, iz ___________________, ulica ___________________ br. ____,
kao kupca, s druge strane.
Član 1 – Predmet ugovora
Predmet prodaje je stan koji se nalazi u ___________________, ulica ___________________ br. ____, sprat ____, površine ______ m², upisan u list nepokretnosti broj ______ katastarske opštine ______.
Član 2 – Cena i način plaćanja
Prodavac prodaje, a kupac kupuje navedenu nepokretnost po ceni od ______________ dinara (slovima: ________________________). Kupac se obavezuje da iznos plati na račun prodavca broj __________________ najkasnije do ____________ godine.
Član 3 – Predaja u posed
Prodavac se obavezuje da kupcu preda stan u roku od ______ dana od dana overe ovog ugovora, u ispražnjenom stanju, bez trećih lica i tereta.
Član 4 – Izjave i garancije prodavca
Prodavac izjavljuje da je jedini vlasnik predmetne nepokretnosti, da stan nije predmet spora, zaloge, zakupa niti drugih prava trećih lica, te garantuje za pravne i faktičke nedostatke.
Član 5 – Troškovi i porezi
Ugovorne strane su saglasne da troškove overe ovog ugovora i porez na prenos apsolutnih prava snosi ____________________.
Član 6 – Dokumentacija
Prilikom primopredaje, prodavac je dužan da kupcu preda svu dokumentaciju koja se odnosi na stan, uključujući račune i potvrde o plaćenim komunalnim uslugama zaključno sa danom predaje.
Član 7 – Upis prava svojine (clausula intabulandi)
Prodavac daje neopozivu saglasnost da kupac, na osnovu ovog ugovora, može izvršiti upis prava svojine u katastar nepokretnosti na svoje ime, bez dodatne izjave ili prisustva prodavca.
Član 8 – Rešavanje sporova
Sporove koji mogu proizaći iz ovog ugovora strane će pokušati da reše sporazumno, a ukoliko to nije moguće, nadležan je sud u ___________________.
Član 9 – Završne odredbe
Ugovorne strane potvrđuju da su ugovor pažljivo pročitale, razumele i prihvatile sve njegove odredbe, te ga u znak saglasnosti potpisuju.
Ugovor je sačinjen u pet (5) istovetnih primeraka, od kojih tri (3) pripadaju kupcu, jedan (1) prodavcu, a jedan (1) javnom beležniku radi overe.
U ___________________, dana ___________________ godine
Prodavac: _________________________
Kupac: _________________________
Šta se dešava posle potpisivanja ugovora?
| Korak u postupku | Opis | Praktični značaj |
|---|---|---|
| Banka i transfer kupoprodajne cene | Nakon overe ugovora, sredstva se prenose isključivo putem banke – bilo direktno sa računa kupca na račun prodavca, ili putem stambenog kredita koji banka isplaćuje na osnovu solemnizovanog ugovora i prateće dokumentacije. | Plaćanje preko banke obezbeđuje dokaz o isplati i eliminiše rizik spornih transakcija. Zakonom je zabranjeno prenošenje iznosa većih od 15.000 evra u gotovini. |
| Zašto se ne koristi gotovina | Zakon o sprečavanju pranja novca nalaže da sve transakcije iznad 15.000 evra moraju ići kroz banku. Gotovinske isplate ne ostavljaju trag i ne mogu se dokazati u slučaju spora. | Bankovni transfer ostavlja jasan trag, što štiti i kupca i prodavca. Takođe omogućava banci i državi da prate promet i spreče eventualne zloupotrebe. |
| Katastar i uknjižba prava svojine | Kupac postaje formalni vlasnik tek kada se izvrši upis u katastar nepokretnosti. Ugovor i dokaz o plaćanju predstavljaju osnov za zahtev za uknjižbu. | Bez uknjižbe kupac ne može koristiti stan kao zalog, prijaviti prebivalište, plaćati porez na imovinu niti ga prodati dalje. Clausula intabulandi omogućava upis bez prisustva prodavca. |
| Porez i rokovi | Kupac ili prodavac mora u roku od 10 dana od overe ugovora prijaviti porez na prenos apsolutnih prava. Ako se radi o novogradnji, PDV je već uračunat u cenu i nema dodatne prijave. | Nepodnošenje prijave u roku nosi kamate i novčanu kaznu. Katastar može odbiti uknjižbu dok se poreske obaveze ne izmirе, pa je preporuka da se prijava podnese odmah. |
Pametan kupac planira svaki korak – od banke do katastra – jer jedino tako obezbeđuje da njegova investicija bude zakonski sigurna, čista i trajna.
1. Da li kupoprodajni ugovor mora biti overen kod notara?
Da. Bez overe kod notara ugovor o prodaji stana nema pravno dejstvo i ne može se sprovesti u katastru. Notar potvrđuje identitet učesnika, volju i autentičnost potpisa, čime se obezbeđuje pravna sigurnost obe strane.
2. Da li se stan može kupiti bez uknjižbe?
Ne. Ugovor se može potpisati i bez trenutne uknjižbe, ali pravo vlasništva se stiče tek nakon uknjižbe u katastar. Bez tog koraka, kupac nije formalni vlasnik nepokretnosti.
3. Koliko traje postupak uknjižbe u katastru?
Prosečno vreme obrade zahteva je od 5 do 15 radnih dana, u zavisnosti od opterećenosti službe. Ako su svi dokumenti uredni, rešenje se izdaje brzo, ali greške u ugovoru mogu značajno usporiti postupak.
4. Šta znači clausula intabulandi?
To je izjava prodavca u ugovoru kojom on daje saglasnost da se kupac može uknjižiti kao novi vlasnik. Bez ove klauzule, katastar ne može sprovesti upis prava svojine.
5. Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava?
Uobičajeno je da ga plaća kupac, osim ako ugovorom nije drugačije dogovoreno. Rok za prijavu poreza je 10 dana od overe ugovora kod notara.
6. Kada se plaća PDV umesto poreza?
PDV se plaća kod prvog prometa novogradnje, odnosno kada kupujete stan direktno od investitora. U tom slučaju u cenu je uračunat PDV i ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava.
7. Šta ako stan ima hipoteku?
Kupovina je moguća uz brisovnu dozvolu banke prodavca. Po uplati preostalog duga, banka izdaje dozvolu za brisanje hipoteke, a kupac se može nesmetano uknjižiti kao novi vlasnik.
8. Kada se kupac može useliti u stan?
Najčešće odmah po isplati pune cene i potpisivanju zapisnika o primopredaji. U ugovoru mora biti jasno navedeno da je stan prazan od lica i stvari u trenutku primopredaje.
9. Da li se može kupiti stan u izgradnji?
Da, ali uz poseban ugovor o kupoprodaji buduće nepokretnosti. Ugovor mora sadržati rokove završetka, opis stana, tehničke standarde i uslove plaćanja po fazama gradnje.
10. Šta ako investitor kasni sa završetkom radova?
Ugovor mora predvideti penale za kašnjenje, pravo na raskid i povraćaj uplaćenog novca. Preporučuje se da se svaki rok precizno navede i zaštiti ugovornom kaznom.
11. Kada kupac postaje stvarni vlasnik stana?
Tek kada se sprovede uknjižba u katastru. Potpisivanje ugovora i plaćanje predstavljaju korake ka sticanju vlasništva, ali pravno vlasništvo nastaje tek upisom u list nepokretnosti.
