Proveru uknjiženosti stana (list nepokretnosti, vlasnika, tereta poput hipoteke ili zabeležbe spora) možete uraditi besplatno na zvaničnom portalu Republičkog geodetskog zavoda.
Ovaj servis omogućava jednostavan uvid u katastar nepokretnosti za konkretnu adresu, parcelu ili poseban deo objekta (stan). Na osnovu ovih podataka možete saznati ko je upisan kao vlasnik, da li na stanu postoji hipoteka, zabeležba spora, zabrana otuđenja ili drugi pravni teret. Katastar je javni registar, što znači da svako ima pravo uvida, bez potrebe za dodatnim odobrenjem.
Šta znači da je stan „uknjižen“?
Uknjižen stan je stan koji je zvanično upisan u katastar nepokretnosti kao poseban deo objekta, sa tačno navedenim vlasnikom, površinom, spratnošću i svim eventualnim teretima – kao što su hipoteka, zabeležba spora, zabrana otuđenja ili zabeležba zajedničke svojine.
Za svaku uknjiženu nekretninu postoji list nepokretnosti – dokument koji se često naziva lična karta stana. On sadrži tri osnovna dela:
- Opis nepokretnosti – fizičke karakteristike objekta i stana (kvadratura, sprat, način korišćenja).
- Vlasnički deo – navodi ime vlasnika i osnov sticanja (kupoprodaja, nasledstvo, poklon, gradnja).
- Deo o teretima i zabeležbama – upis svih hipoteka, sudskih sporova, zabeležbi postupaka ili ograničenja.
Samo stan koji je uredno uknjižen ima pravnu sigurnost i može se zakonski prodati ili opterećivati hipotekom.
Zašto je status uknjiženosti ključan za kupca stana u Beogradu
| Prednost | Opis | Zašto je važno |
|---|---|---|
| Pravno čista kupovina | Kupovina uknjiženog stana znači da se vlasništvo prenosi bez rizika, jer se upis u katastar smatra konačnim dokazom svojine. Nijedan drugi dokument, uključujući ugovor ili rešenje, nema istu pravnu snagu kao list nepokretnosti. | Kupac stiče imovinu bez skrivenih pravnih problema i dobija sigurnost da mu vlasništvo niko ne može osporiti. |
| Mogućnost stambenog kredita | Banke odobravaju kredite samo za nekretnine koje su uknjižene ili u postupku uknjižavanja. Samo tada može biti upisana hipoteka kao obezbeđenje kredita. | Bez uknjiženja stan ne može biti predmet hipoteke, što znači da kupac mora platiti gotovinom ili obezbediti dodatna sredstva i garancije, čime se proces kupovine komplikuje. |
| Vrednost i likvidnost | Uknjiženi stan ima veću tržišnu vrednost i lakše se prodaje, jer kupci daju prednost nekretninama sa jasno definisanim vlasništvom koje se može proveriti u nekoliko minuta u katastru. | Kupac stiče sigurnu investiciju koju može brzo preprodati, opteretiti hipotekom ili preneti naslednicima bez dodatnih procedura. |
Razlika između „uknjižen“, „predmet legalizacije“ i „objekat u izgradnji“
Uknjižen stan znači da postoji pravosnažna upotrebna dozvola i da je stan već upisan u katastar nepokretnosti. Takav stan ima jasan vlasnički status i može se odmah kupiti, prodati, naslediti ili staviti pod hipoteku.
Stan u izgradnji je deo novogradnje koja je još u procesu dobijanja upotrebne dozvole i etažiranja (raspodele stanova kao posebnih delova). U ovom slučaju kupac potpisuje predugovor sa investitorom i često čeka da se objekat uknjiži pre nego što postane vlasnik.
Predmet legalizacije označava objekat ili deo objekta (često potkrovlja, dogradnje ili nadogradnje) koji je izgrađen bez građevinske dozvole. U takvim slučajevima investitor ili vlasnik podnosi zahtev za ozakonjenje, ali dok se proces ne završi, ti stanovi ne mogu biti uknjiženi.
U Beogradu su najčešće problematični stanovi u starim zgradama gde su potkrovlja pretvorena u stanove bez adekvatnih dozvola. Naizgled legalni, ti stanovi često nisu upisani u katastar i njihova kupovina nosi značajan rizik – jer pravno ne postoje kao zasebne jedinice.
Kako proveriti da li je stan uknjižen – praktičan vodič korak po korak
| Korak | Opis | Preporuka |
|---|---|---|
| Priprema podataka | Prikupite tačne informacije o adresi, katastarskoj opštini i broju parcele. Zatražite od prodavca zvaničnu katastarsku oznaku jer oznake iz marketing materijala često ne odgovaraju onima u katastru. | Zapišite i sve oznake posebnog dela (stan, lokal, garaža) i proverite ih pre pretrage kako biste izbegli grešku u identifikaciji stana. |
| Prikupljanje ličnih podataka | Zabeležite ime, JMBG/PIB prodavca i osnov sticanja nekretnine (kupovina, nasledstvo, poklon). Ovi podaci pomažu u tumačenju vlasničkog dela u listu nepokretnosti. | Proverite da li se podaci iz ugovora i lista nepokretnosti u potpunosti poklapaju – svako odstupanje treba dodatno razjasniti. |
| Korišćenje eKatastar portala | Na portalu RGZ izaberite pretragu po katastarskoj opštini i broju parcele ili po adresi. Ako imate tačnu katastarsku oznaku, to je najpouzdaniji način da pronađete pravi list nepokretnosti. | Proveru obavite istog dana ili veče pre overe kod notara – stanje u katastru se može promeniti u roku od nekoliko sati. |
| Tumačenje rezultata | Pregledajte opis nepokretnosti, vlasništvo i terete/zabeležbe. Uverite se da se stan vodi kao poseban deo i da nema novih tereta (hipoteka, zabrana otuđenja, spor). | Ako postoji više pogodaka, otvorite onaj koji po kvadraturi i spratu odgovara vašem stanu. U sumnjivim slučajevima tražite od prodavca broj lista nepokretnosti. |
Kako čitati list nepokretnosti
List nepokretnosti je strukturisan tako da možete logično proći kroz tri celine i proceniti da li je stan bezbedan za kupovinu.
1) Opis nepokretnosti
Ovaj deo navodi osnovne tehničke karakteristike: da li je u pitanju stan, lokal ili garažno mesto, kolika je površina, na kom je spratu, da li postoji posebna ili zajednička upotreba nekih delova, i sl. Uporedite ove podatke sa onim što ste videli na terenu i što piše u ugovoru/oglasu. Neslaganje kvadrature ili spratnosti može ukazivati na nezavršenu etažaciju, prepravke koje nisu uvedene u katastar ili čak na različitu jedinicu od one koju mislite da kupujete. Svako značajno odstupanje je crvena zastavica.
2) Vlasnički deo
Ovde se vidi ko je upisan kao vlasnik i na osnovu čega (kupoprodaja, nasledstvo, poklon, ugovor o izgradnji…). Ime/i prezime/ naziv pravnog lica moraju da se poklope sa podacima iz ugovora i ličnih isprava prodavca. Ako postoji više suvlasnika, proverite svojevoljni pristanak svakog od njih na prodaju i način raspodele idealnih delova (npr. 1/2, 1/3). Ukoliko je stan bračna tekovina, obavezna je i overena izjava supružnika. Ako je stan nasledstvom došao do trenutnog vlasnika, potražite pravnosnažno ostavinsko rešenje i proverite da li su svi naslednici upisani ili je neko izostavljen (što je kasnije potencijalni spor).
3) Tereti i zabeležbe
Ovaj deo je kritičan za odluku. Tu se nalaze hipoteke (često banke), zabeležbe spora, zabrane otuđenja i opterećenja, službenosti i druge napomene. Aktivna hipoteka znači da nad stanom postoji založno pravo u korist poverioca; to ne mora automatski biti prepreka kupovini, ali morate tačno znati kako i kada se briše hipoteka (npr. nakon isplate duga, uz brisovnu izjavu poverioca i podnošenje zahteva katastru). Zabeležba spora upozorava da je u toku sudski postupak oko prava ili raspolaganja; kupovina takvog stana je visok rizik, jer ishod spora može oboriti vaš ugovor ili vas uvući u parnicu. Ako postoji zabeležba o objektu građenom bez dozvole ili u procesu ozakonjenja, morate razumeti da uknjižba stana verovatno nije moguća dok se objekat ne legalizuje i dok se ne sprovede etažiranje.
Kada treba lično otići u službu katastra
Postoje situacije kada onlajn uvid nije dovoljan i kada je lično obraćanje službi katastra razumna i odgovorna odluka:
- Podaci nisu jasni ili su kontradiktorni: npr. vidite stan kao opis, ali ne pronalazite usklađenost površine, sprata ili namene; ili vam je nejasna formulacija neke zabeležbe. U tom slučaju službenik može pružiti pojašnjenje kako tumačiti upis.
- Neslaganje kvadrature/strukture/spratnosti: ako stanje na terenu ne prati ono što piše u listu, izgleda da su rađene prepravke ili da etažiranje nije završeno. Tada proverite da li postoji pokrenut postupak za izmenu podataka i šta je potrebno da bi se stanje uskladilo.
- „Stan fizički postoji, ali ga portal ne pronalazi“: česta pojava kod potkrovlja, nadogradnji ili objekata u kojima nije sprovedena etažacija. U praksi to znači da stan pravно ne postoji kao zaseban deo. Kupovina takve jedinice bez jasne pravne putanje do uknjižbe predstavlja ozbiljan rizik.
Ako planirate kupovinu, u svakoj od ovih situacija uključite advokata za promet nepokretnosti da proveri dokumentaciju i pripremi ugovorne klauzule koje vas štite (npr. odložni uslovi, escrow isplata, obaveza brisanja hipoteke pre overe, ugovorna kazna za kašnjenje u ispunjenju obaveza prodavca i sl.).
Posebne situacije koje su tipične za Beograd
Novogradnja koja je „skoro gotova“, ali stan još nije uknjižen
U praksi se često susreće situacija da je zgrada pred useljenjem, ali stanovi još nisu upisani kao posebni delovi. To ne mora biti alarm, ali zahteva disciplinovanu proveru i ugovorno obezbeđenje.
Šta znači status „stan u izgradnji“?
Objekat ima građevinsku dozvolu, ali upotrebna dozvola još nije izdata ili je etažiranje u toku. Sve dok to ne bude završeno, pojedinačni stanovi ne mogu da dobiju svoje posebne listove nepokretnosti. U predprodaji, investitori prodaju „buduće posebne delove“. To je legitimno, ali kupac mora da zna koje dokumente investitor poseduje i u kojoj fazi je postupak do upisa.
Šta banke traže u ovakvim slučajevima?
Banka obično traži: kompletnu dozvolnu dokumentaciju (građevinska dozvola, rešenja, projekti), dokaz o pravnom sledstvu investitora na zemljištu i objektu, eventualno i procenu ovlašćenog procenitelja. Ključno pitanje je da li i kada objekat dobija upotrebnu dozvolu i kada će se sprovesti uknjižba posebnih delova. Bez toga, banka ne može ili ne želi da upiše hipoteku na vaš stan. Rezultat: kredit je odložen ili neizvodljiv, a rizik prelazi na kupca.
Zašto je upotrebna dozvola presudna?
Upotrebna dozvola potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa projektom i propisima i otvara vrata konačnoj uknjižbi stanova kao posebnih delova. Bez nje, proces stoji. Zato se u ugovorima sa investitorom mora jasno definisati rok za dobijanje upotrebne dozvole, ko snosi posledice kašnjenja i kakvi su vaši izlazni mehanizmi ako se rok probije.
Kako da se zaštitite?
Insistirajte na ugovoru sa odložnim uslovom (npr. isplata većeg dela cene tek po izdavanju upotrebne dozvole), koristite posebne račune/escrow, i unesite ugovorne kazne za kašnjenje u ispunjenju obaveza investitora. Tražite da vam investitor pisano potvrdi plan i rokove za etažiranje i uknjižbu. Sa takvim mehanizmima novogradnja u završnoj fazi može biti potpuno bezbedna kupovina.
Starogradnja koja jeste uknjižena, ali ima terete
Stariji stanovi u Beogradu najčešće su uredno uknjiženi, ali u listu nepokretnosti mogu imati aktivne terete i zabeležbe. To ne mora da bude kraj kupovine, ali bez jasnog plana brisanja tereta ne ulazite u overu.
Hipoteka „stare banke“
Često se desi da je kredit otplaćen, ali hipoteka nije obrisana jer niko nije podneo brisovnu izjavu i zahtev katastru. Rešenje je jednostavno: prodavac mora da obezbedi brisovnu izjavu poverioca (banke ili njenog pravnog sledbenika) i da se pre overe kupoprodajnog ugovora sprovede brisanje ili da se u ugovoru predvidi mehanizam simultane isplate: deo kupoprodajne cene ide banci radi zatvaranja duga, banka izdaje brisovnu izjavu, a notar uslovno čuva ugovor do upisa čistog stanja.
Zabeležba spora i zabrane
Ako list nepokretnosti nosi zabeležbu spora, to znači da postoji aktivni sudski postupak koji bi mogao dovesti u pitanje raspolaganje ili pravo svojine. Kupovina takvog stana bez jasnog ukidanja zabeležbe je visokorizična. Zabrane otuđenja/ opterećenja (npr. sudske mere obezbeđenja) takođe zahtevaju ukidanje pre overe, osim ako sud ne dozvoli raspolaganje. U praksi, dok te zabeležbe ne nestanu iz LN, ne potpisujte.
Praktično pravilo: ako teret može da se briše odmah (hipoteka uz isplatu duga i brisovnu izjavu), ugovorite precizan mehanizam i rok. Ako teret ne može da se briše ili zavisi od neizvesnog sudskog postupka, odustanite ili odložite do čistog stanja.
Nadogradnje i potkrovlja bez potpune legalizacije
Beograd ima dugu istoriju nadogradnji, dogradnji i potkrovlja koja su izvedena bez pune dokumentacije. Takvi stanovi mogu izgledati atraktivno, ali pravni status često nije rešen.
„Stan postoji, ali ga nema u katastru kao posebnog dela.“
Ovo je najopasniji scenario za kupca. Ako stan nije etažiran, on pravno ne postoji kao samostalna jedinica i ne može biti uknjižen na vaše ime. Čak i ako zgrada jeste upisana, vaš stan je u pravnom smislu „vazduh“: ne možete ga opterećivati hipotekom, ne možete ga valjano prodati kasnije bez sređivanja statusa, a rizikujete da se pojave suprotstavljena prava.
Zašto je važna legalizacija/ozakonjenje?
Objekat ili deo objekta koji je građen bez dozvole mora proći kroz ozakonjenje. Tek kada nadležni organ izda odgovarajuća rešenja i objekat dobije upotrebnu dozvolu, može se sprovesti etažiranje (raspodela posebnih delova) i uknjižba stanova. Dok se to ne dogodi, kupac zapravo ne može postati vlasnik posebnog stana u katastru.
Kako da procenite rizik i postupite pametno?
Prvo, od prodavca tražite dokaz da je zahtev za ozakonjenje podnet, u kojoj je fazi, i procenu koliko realno traje završetak. Drugo, angažujte advokata da proveri da li je ozakonjenje uopšte moguće (npr. da li zgrada zadovoljava urbanističke uslove). Treće, ako i pored svega želite da kupite, ugovor definišite sa odložnim uslovom: veći deo cene se isplaćuje tek kada se stan uknjiži kao poseban deo i kada list nepokretnosti bude bez tereta koji ugrožavaju prenos na vas. Bez takvih mehanizama kupovina je previše rizična.
Šta ako stan NIJE uknjižen?
Koji su rizici za kupca
Kupovina neuknjiženog stana gotovo uvek znači da pravno stanje nije razrešeno i da ćete preuzeti terete koji nisu vidljivi na prvi pogled. Najvažnije posledice su:
| Rizik | Opis | Posledice za kupca |
|---|---|---|
| Nema zvaničnog dokaza o vlasništvu | Ako stan nije upisan kao poseban deo u katastru, ne postoji javna evidencija koja potvrđuje da prodavac ima pravo raspolaganja onako kako tvrdi. Mogu postojati skriveni suvlasnici, naslednici ili poverioci. | Mogućnost sporova oko vlasništva, osporavanja ugovora i gubitka uplaćenih sredstava. |
| Pojava trećeg lica sa jačim pravom | Treće lice može imati stariji ugovor, sudsko rešenje, zabeležbu spora ili nerasčišćenu suvlasničku situaciju. Ako dokaže jače pravo, vaš ugovor može biti poništen. | Ulazak u dugotrajne sudske postupke i moguć gubitak prava na nekretninu. |
| Teži prenos vlasništva | Bez uknjižbe prenos vlasništva je otežan, a kasnija legalizacija može biti nemoguća. Stan ostaje „sivo vlasništvo“ bez jasnog pravnog statusa. | Nemogućnost prodaje, stavljanja hipoteke ili prenos na naslednike bez dodatnih postupaka. |
| Neizvesni rokovi i dodatni troškovi | Da bi stan bio uknjižen, često je potrebno sprovesti etažiranje, pribaviti dozvole, okončati ozakonjenje ili rešiti terete. Sve to zahteva vreme i dodatne troškove. | Kašnjenja u prenosu vlasništva, neočekivani troškovi i rizik od raskida ugovora. |
| Ograničen pristup stambenom kreditu | Banke ne prihvataju neuknjižene stanove kao adekvatno obezbeđenje. Kredit može biti odbijen ili odobren pod znatno nepovoljnijim uslovima. | Nemogućnost finansiranja kupovine putem kredita i potreba za većim učešćem gotovine. |
Može li se kupiti neuknjižen stan?
Može – ali, samo uz strogu pravnu kontrolu i ugovorno obezbeđenje. U praksi to znači angažovanje advokata koji će detaljno proveriti celokupnu tehničku i pravnu dokumentaciju, kao i notara koji će pravilno strukturisati ugovor i overu.
Šta obuhvata temeljna provera:
- Građevinska dozvola i upotrebna dozvola za objekat (ili status postupka ako upotrebna još nije izdata). Bez upotrebne dozvole, konačna uknjižba stanova kao posebnih delova po pravilu neće biti moguća.
- Rešenje o ozakonjenju (ako je u pitanju dogradnja/nadogradnja ili objekat građen bez dozvole). Proverava se da li je ozakonjenje moguće i u kojoj je fazi.
- Dokaz o gradnji i vlasništvu investitora (pravni sled): svojina nad zemljištem, dozvole, ugovori, prenos prava. Investitor mora dokazati neprekinuti lanac dokumentacije od zemljišta do objekta.
- Etažiranje (raspodela posebnih delova). Ako nije sprovedeno, traži se rok i plan kako će biti završeno, ko predaje dokumentaciju i ko snosi trošak.
- Ugovorne garancije i odložni uslovi: isplata većeg dela cene tek kada se ostvare precizno definisani uslovi – npr. dobijanje upotrebne dozvole, sprovođenje etažiranja, uknjiženje stana i brisanje svih tereta.
Zašto se ovakvi stanovi često nude jeftinije:
- Kupac preuzima neizvesnost i čekanje. Niža cena je praktično kompenzacija za rizik i vreme potrebno da se sve dovede u red. Međutim, niža cena nema smisla ako su šanse za uknjižbu male ili nikakve.
Praksa koja štiti kupca:
- Ugovor sa odložnim uslovom (cena se otključava tek kad se ispune uslovi).
- Escrow račun ili uslovno polaganje novca kod notara/banke do ispunjenja uslova.
- Ugovorne kazne za kašnjenje prodavca u pribavljanju dozvola, sprovođenju etažiranja ili brisanju tereta.
- Jasno definisani rokovi, dokazi i postupci koji se smatraju ispunjenjem.
Da li banka daje kredit za neuknjižen stan?
Po pravilu, banka zahteva da nekretnina bude podobna za hipoteku. Ako stan nije uknjižen, banka će tražiti dodatne provere:
- Kompletna dozvolna dokumentacija investitora i pravni sled.
- Procena procenitelja i izveštaji o fazi izgradnje.
- Plan i rok za dobijanje upotrebne dozvole i sprovođenje etažiranja.
- Ponekad se kredit može odobriti tek nakon što se ispuni određeni uslov (npr. izdavanje upotrebne dozvole), ili se odobrava u fazama uz kontrolu realizacije.
Ako je jasno da se stan nikada ne može uknjižiti (npr. deo bespravne gradnje koja ne može biti ozakonjena), kredit je praktično nemoguć. U takvim slučajevima jedina realna opcija je kupovina gotovinom, uz potpunu svesnost da ta nekretnina neće imati pravnu „ličnu kartu“ i da će je kasnije biti izuzetno teško prodati.
Kako ide naknadna uknjižba nakon kupovine
Ako se kupovina neuknjiženog stana ipak realizuje, cilj je da što pre dobijete list nepokretnosti na svoje ime. Od presudnog značaja je da ugovor precizno propisuje ko podnosi zahteve i u kojim rokovima.
| Segment postupka | Opis | Ključni saveti |
|---|---|---|
| Elektronsko podnošenje preko e-Šaltera | Većina zahteva za upis u katastar (promena imaoca prava, upis ili brisanje hipoteke, zabeležbe) danas se podnosi elektronski putem sistema e-Šalter. Postupak obavljaju advokati ili ovlašćene geodetske organizacije, čime se ubrzava proces i eliminiše potreba za ličnim odlascima u RGZ. | Izaberite advokata sa iskustvom u e-Šalter procedurama. Elektronski sistem omogućava praćenje statusa predmeta i smanjuje rizik od administrativnih grešaka. |
| Ko podnosi zahtev | Zahtev obično podnosi advokat kupca odmah po overe ugovora kod notara. Ako je uknjižba uslovljena dobijanjem upotrebne dozvole, investitor podnosi zahtev za dozvolu i etažiranje, a advokat nastavlja postupak čim se ispuni uslov. | Dogovorite u ugovoru tačno ko podnosi zahtev i kada. U slučaju novogradnje, proverite da li investitor ima aktivan postupak etažiranja pre potpisa ugovora. |
| Dokazi koji se prilažu | Uz zahtev za uknjižbu prilažu se overen kupoprodajni ugovor, dokaz o plaćenom porezu ili PDV režimu, kao i svi akti koji potvrđuju da je stan podoban za upis – npr. zapisnik o etažiranju, građevinska i upotrebna dozvola ili akt o legalizaciji. | Proverite da su svi dokumenti overeni i potpuni. Nepotpuna dokumentacija najčešći je razlog zastoja u postupku uknjiženja. |
| Rokovi i status | Rokovi za uknjižbu zavise od složenosti predmeta i opterećenja službe katastra. Advokat treba da prati status preko e-Šaltera i reaguje odmah ako RGZ zatraži dodatni akt ili ispravku dokumentacije. | Uvedite ugovorni kalendar sa rokovima za svaku fazu i zahtevajte redovno izveštavanje advokata o napretku predmeta. |
Dokumentacija koju kupac mora da proveri pre nego što uplati kaparu
Lična karta prodavca i pravni osnov sticanja
Tražite validan identifikacioni dokument prodavca (važeća lična karta/pasoš) i pravni osnov na koji je stečen stan: overen kupoprodajni ugovor, ugovor o poklonu, ostavinsko rešenje, ugovor o izgradnji ili drugi akt. Ovaj osnov mora biti usklađen sa onim što je upisano u vlasničkom delu lista nepokretnosti. Ako postoji razlika (npr. u imenu, prezimenu, JMBG, adresi), insistirajte na ispravci pre dalje procedure.
Posebna pažnja: ako je stan kupljen uz kredit, proverite da li i dalje postoji hipoteka na teret tog stana i kako će biti brisana (brisovna izjava poverioca pre overe ili simultano sa isplatom).
Izjava bračnog supružnika
Ako je stan steknut u braku, makar i formalno vodi na jednog supružnika, radi se o zajedničkoj bračnoj tekovini osim ako nije drugačije ugovoreno (npr. predbračnim ugovorom) ili dokazano. Zbog toga notar u praksi zahteva overenu saglasnost supružnika da se stan proda. Bez ove saglasnosti rizikujete da druga strana ospori promet i da se kupovina poništi ili zakomplikuje.
Saveta radi: proverite i bračni status prodavca (npr. izvod iz matične knjige venčanih/razvedenih) i uverite se da li je potrebna saglasnost i da li je ispravno sačinjena.
Ostavinsko rešenje i naslednici
Ako je stan stečen nasledstvom, mora postojati pravnosnažno ostavinsko rešenje. U njemu se vidi ko je naslednik i u kom udeo. U slučaju više naslednika, svi moraju da učestvuju u prodaji ili da prethodno izvrše podelu imovine i upišu se svaki na svoj deo. Ako se pojavi „zaboravljeni“ naslednik, on može osporiti ugovor.
Praktično: zahtevajte na uvid original ili overenu kopiju ostavinskog rešenja i proverite da li je sproveden upis u katastar na ime naslednika/ prodavca pre zaključenja vašeg ugovora.
Usklađenost kvadrature, strukture i opisa stana sa stanjem na terenu
Uporedite podatke iz lista nepokretnosti (namena „stan“, sprat, površina) sa stanjem koje ste videli na licu mesta i sa onim što piše u ugovoru/ponudi. Ako se ne poklapa:
- Možda je rađena prepravka stana bez unošenja izmena u katastar (npr. spajanje prostorija, proširenje terase).
- Moguće je da etažiranje nije završeno pa stan nije upisan kao poseban deo (posebno čest slučaj kod potkrovlja i nadogradnji).
- Pojedini „kvadrati“ mogu biti zapravo zajednički delovi ili neupisane površine, što kasnije otežava uknjižbu i kredit.
Ukoliko uočite neslaganja, zahtevajte od prodavca da dostavi dokaze o usklađenju (npr. dokumentaciju o izmenama, novu tehničku evidenciju, zapisnik o etažiranju) i u ugovoru predvidite da je uslov kupovine ispunjenje te usklađenosti pre overe ili pre isplate većeg dela cene.
Kratak rezime za sigurnu odluku
- Neuknjižen stan kupujte isključivo uz advokatsku proveru celokupne dokumentacije i odložne uslove koji vas štite.
- Bez upotrebne dozvole i etažiranja nema konačne uknjižbe stana; bez uknjižbe često nema kredita.
- Kaparite tek kada: dokumentacija „drži vodu“, tereti su brisivi u jasno definisanom postupku, a ugovor precizira rokove, dokaze i kaznene odredbe.
Korak-po-korak bezbedna kupovina stana u Beogradu
| Korak | Opis | Ključni saveti |
|---|---|---|
| Korak 1 – Provera uknjiženosti i lista nepokretnosti | Prvi korak je uvid u katastar nepokretnosti i analiza liste nepokretnosti. Proverite da li je stan uknjižen kao poseban deo objekta i da li se podaci (kvadratura, sprat, namena) podudaraju sa oglasom i ugovorom. Posebnu pažnju obratite na deo o vlasništvu i teretima. | Proveru izvršite na dan overe kod notara. Svako neslaganje u LN ili prisustvo tereta (hipoteka, zabrana otuđenja, zabeležba spora) traži dodatnu pravnu proveru pre uplate kapare. |
| Korak 2 – Predugovor i kapara | Predugovor definiše uslove prodaje i kaparu. Uslovno ugovorite kaparu uz precizno navođenje da važi samo ako je stan pravno čist i podoban za uknjiženje. Definišite rokove za dostavljanje kompletne dokumentacije od strane prodavca. | Koristite odložne uslove i escrow račun ako postoji rizik (npr. hipoteka ili dozvole u postupku). Kapara mora biti zaštićena dok se ne ispune svi pravni preduslovi. |
| Korak 3 – Overa kupoprodajnog ugovora kod notara | Notar proverava identitet i formalnu ispravnost, ali ne garantuje za skrivene rizike. Advokatska provera dokumentacije pre overe je obavezna, kao i verifikacija podataka u katastru neposredno pre overe. | U ugovoru navedite priloge (rešenja, dozvole, izjave) i obaveze prodavca nakon overe. Koordinirajte termin isplate i brisanja tereta da izbegnete „prazan period“ između isplate i prenosa vlasništva. |
| Korak 4 – Uplata kupoprodajne cene i poreza | Nakon overe, sledi finansijska realizacija i obaveze prema državi. Preporučuje se isključivo bankarski transfer ili escrow isplata. Porez na prenos se plaća kod starogradnje, a PDV kod novogradnje. | Sačuvajte dokaz o uplati poreza jer je neophodan za uknjižbu. Pre uplate proverite porezni status i obaveze sa stručnjakom kako biste izbegli kazne i zastoje u procesu. |
| Korak 5 – Uknjiženje novog vlasnika u katastar | Cilj je dobijanje novog lista nepokretnosti sa vama kao upisanim vlasnikom. Zahtev obično podnosi advokat kupca ili notar elektronski putem e-Šaltera RGZ-a. | Priložite sve dokumente: overen ugovor, dokaz o uplati poreza, brisovne izjave i dokaze o podobnosti stana za upis. Nakon obrade proverite da su svi tereti ažurirani i da ste upisani kao vlasnik bez sporova. |
Najčešće greške i najopasnije prevare kupaca stanova
„Prodavac nije jedini vlasnik“
U LN stoji više suvlasnika (npr. 1/2 + 1/2), ali prodaju pokušava da sprovede samo jedan. Prepoznaćete ovo po vlasničkom delu LN gde su navedeni udeli i svi imaoci prava. Ako svi nisu prisutni u ugovoru i ako nema punomoćja ili prethodnog rasporeda udela, transakcija je nevažeća ili oboriva.
Kako da se zaštitite: uporedite LN sa identitetima ugovornih strana; tražite punomoćja sa overom potpisa za odsutne suvlasnike; proverite da li postoje zabeležbe spora među suvlasnicima.
„Stan je pod hipotekom“
U teretnom delu stoji aktivna hipoteka (zalog u korist banke/poverioca). To znači da stan ne možete preneti na sebe „čist“ dok se hipoteka ne izbriše.
Kako i kada se briše: ili pre overe (prodavac donosi brisovnu izjavu poverioca i podnosi se zahtev katastru), ili simultanom isplatom duga poveriocu iz kupoprodajne cene (deo ide banci, ostatak prodavcu), nakon čega banka izdaje brisovnu izjavu.
Ugovorni mehanizam: predvidite escrow ili uslovno oslobađanje sredstava tek po dostavljanju brisovne i podnetog zahteva katastru. Bez jasne procedure, rizikujete da platite, a hipoteka ostane.
„Zabeležba spora / zabrana otuđenja i opterećenja“
Ako u LN piše zabeležba spora, znači da postoji aktivni sudski postupak u vezi sa pravom na nepokretnosti; ako piše zabrana otuđenja, postoji ograničenje raspolaganja na osnovu sudske odluke ili mere obezbeđenja.
Posledica za kupca: vaša kupovina može biti osporena, a upis na vaše ime blokiran.
Šta raditi: ne potpisujte ugovor dok zabeležba ne bude ukinuta i to evidentirano u LN. Ako prodavac tvrdi da je spor „pri kraju“, tražite pravosnažno rešenje i ažuriran LN koji pokazuje da je zabeležba brisana.
„Stan fizički postoji, pravno ne postoji“
Ovo je slučaj kada stan nije etažiran i nema svoj LN kao poseban deo. Pravno, takav stan ne možete uknjižiti na svoje ime. Tipično se javlja kod potkrovlja i nadogradnji bez kompletne dokumentacije.
Rizici: ne možete dobiti kredit, ne možete ga valjano prodati kasnije bez dodatnih postupaka, a ponekad uknjižba uopšte nije izvodljiva.
Zaštita: tražite dokaze da je ozakonjenje i etažiranje realno i u toku, ugovorite odložni uslov (isplata po uknjižbi), i budite spremni da odustanete ako dokumenti ne vode ka brzom i izvesnom upisu.
„Investitor obećava da će sve biti rešeno kasnije“
Česta rečenica u praksi: „Samo što nismo dobili upotrebnu“, „Etažiranje za koji dan“. Obećanja nisu problem ako su praćena dokumentima i planom.
Kako proveriti investitora:
- da li poseduje građevinsku dozvolu i da li je izvedeno u skladu s njom;
- da li postoji upotrebna dozvola (ili realan i dokumentovan rok dobijanja);
- da li je planirano i plaćeno etažiranje svih posebnih delova;
- kakav je lanac vlasništva nad zemljištem i objektom (pravni sled)
Sigurna kupovina stana u Beogradu počinje od liste nepokretnosti
Bez obzira da li se radi o novogradnji ili starijem objektu, list nepokretnosti je jedini zvanični i pravno važeći dokaz vlasništva i tereta na nekretnini. U njemu se jasno vidi ko je upisan kao vlasnik, kao i da li postoje hipoteke, zabeležbe spora ili druge prepreke za prenos.
Šta tačno znači „uknjižen stan“ i zašto je to važno za mene kao kupca?
Uknjižen stan je onaj koji je upisan u katastar nepokretnosti na ime vlasnika. To znači da postoji pravno priznato vlasništvo i da kupac može postati novi vlasnik bez dodatnih rizika. Uknjižba je ključna jer štiti od potencijalnih sporova i dokazuje da prodavac ima puno pravo raspolaganja stanom.
Kako da sam proverim da li je stan uknjižen, bez agencije i bez advokata?
Najlakši način je putem eKatastar portala Republičkog geodetskog zavoda (katastar.rgz.gov.rs). Odaberite „Pretraga nepokretnosti“, unesite opštinu, katastarsku opštinu i broj parcele ili adresu. Rezultat prikazuje da li je stan uknjižen i ko je upisan kao vlasnik.
Koji dokument je najvažniji dokaz vlasništva – šta je list nepokretnosti i kako ga čitam?
List nepokretnosti je zvaničan dokument katastra koji sadrži tri dela: opis nepokretnosti (površina, sprat, namena), deo o vlasništvu (ime i osnov sticanja) i deo o teretima i zabeležbama (hipoteke, sporovi, zabrane otuđenja). On je najvažniji dokaz da je stan pravno čist.
Šta je hipoteka i zašto je bitna u listu nepokretnosti?
Hipoteka predstavlja založno pravo banke ili poverioca na stanu kao obezbeđenje kredita. Ako je stan pod hipotekom, znači da dug još nije isplaćen. Pre kupovine mora se proveriti da li će hipoteka biti izbrisana jer kupac inače preuzima rizik duga.
Da li da kupim stan ako vidim „zabeležbu spora“?
Zabeležba spora označava da postoji sudski postupak koji se odnosi na tu nekretninu. Kupovina takvog stana je rizična jer sud može naknadno poništiti ugovor ako presuda ide u korist treće strane. Uvek je bolje izbegavati stanove sa aktivnom zabeležbom spora.
Da li banka daje stambeni kredit za stan koji nije uknjižen?
Većina banaka zahteva da nekretnina može biti predmet hipoteke, što znači da mora biti uknjižena. U nekim slučajevima, za novogradnju u izgradnji, banka može odobriti kredit ako investitor ima kompletnu dozvolu i pravnu dokumentaciju. Za nelegalne objekte – kredit nije moguć.
Koliko traje uknjiženje nakon overe kupoprodajnog ugovora kod notara?
Od 2023. godine, uknjiženje se vrši elektronski putem e-Šaltera RGZ-a. U praksi, postupak traje od nekoliko dana do dve nedelje, u zavisnosti od opterećenosti službi i tačnosti dokumentacije. Zahtev obično podnosi notar ili advokat nakon overe ugovora.
Da li mogu da naslijedim stan koji nije uknjižen i kasnije ga uknjižim na sebe?
Da. Nakon sprovedenog ostavinskog postupka i donošenja pravosnažnog rešenja o nasledstvu, naslednik može podneti zahtev za upis prava svojine u katastar. Bitno je da postoji dokaz o zakonitom poreklu gradnje i da je objekat ozakonjen ili legalizovan.
Mogu li da prodam stan koji još nije uknjižen?
Prodaja neuknjiženog stana je moguća, ali otežana. Kupac mora biti saglasan da preuzme rizik i da čeka završetak uknjižbe. Ugovor se najčešće sklapa uz klauzulu o prenosu prava nakon ozakonjenja ili upisa investitora, što zahteva advokatsku proveru.
Da li je novogradnja bez upotrebne dozvole rizična kupovina u Beogradu?
Da, jer bez upotrebne dozvole ne može doći do uknjiženja pojedinačnih stanova. Takva kupovina nosi rizik da se stan nikada ne uknjiži i da ne možete podići kredit. Pre kupovine uvek proverite da li je investitor dobio i građevinsku i upotrebnu dozvolu.
Zašto svi kažu „proveri stan u katastru na dan potpisivanja ugovora“?
Stanje u katastru se može promeniti svakog dana – npr. može biti upisana nova hipoteka ili zabrana otuđenja. Proverom istog dana kada potpisujete ugovor osiguravate da kupujete stan bez novih tereta ili zabeležbi koje bi kasnije ugrozile vaše vlasništvo.
Šta ako podaci u katastru ne odgovaraju stvarnom stanju na terenu?
Razlike u kvadraturi ili rasporedu prostorija mogu ukazivati na neetažiran stan, dogradnju ili grešku u upisu. Takav stan se može uknjižiti tek nakon usklađivanja stvarnog stanja sa katastarskim. To se rešava putem geodetske organizacije i zahtevom za ispravku podataka.
