Kupovina stana spada u red najznačajnijih životnih i finansijskih odluka koje pojedinac ili porodica može da donese. U 2025. godini, kada tržište nekretnina u Srbiji beleži stalni rast cena kvadrata, naročito u Beogradu i Novom Sadu, pitanje da li kupiti novogradnju ili starogradnju postaje važnije nego ikada. Ova dilema je posebno izražena u Zemunu, koji zauzima jedinstveno mesto na tržištu Beograda.
Zemun po mikrolokacijama
Zemun je „grad u gradu“, sa jasno prepoznatljivim mikrolokacijama koje se razlikuju po ceni, tipu gradnje, saobraćajnoj dostupnosti i profilu stanara. Razumevanje ovog mozaika pomaže da ispravno uparite sopstvene prioritete (lokacija, kvadratura, mir, blizina sadržaja, rentabilnost) sa realnostima tržišta.
| Mikrolokacija | Opis | Prednosti i izazovi |
|---|---|---|
| Centralne zone (Gornji/Donji grad, Kej, Retenzija) | Istorijski šarm, blizina reke, Kej sa šetalištem, restorani, pijace, škole i kulturne institucije. Dominira starogradnja sa različitim tipovima stanova – od salonaca do zgrada iz socijalističke epohe. | Prednost: blizina svih sadržaja, stabilna potražnja za izdavanje. Izazovi: nedostatak garaža i mirnih ulica, visoka cena kvadrata i potreba za renoviranjem. |
| Porodične zone (Zemun polje, Galenika, Nova Galenika) | Mirnija naselja sa više zelenila, dvorišta i porodične infrastrukture. Dobro povezane linijama prevoza, sa mešavinom starijih funkcionalnih stanova i novijih manjih kolektiva. | Prednost: povoljniji odnos cene i kvadrature, lakše parkiranje, stabilan dugoročni zakup. Izazovi: manja atraktivnost za kratkoročni zakup, potrebno ulaganje u adaptaciju. |
| Dinamične zone novogradnje (Altina i Batajnica) | Altina – moderni kompleksi sa garažama, zelenim površinama i dobrom vezom sa autoputevima; blizina Zemun Parka i Metro centra. Batajnica – razvija se infrastrukturno, dostupna saobraćajno, novi projekti poput „Nove Batajnice“. | Prednost: niže cene od centra, nova gradnja sa garažom i energetskom efikasnošću, atraktivno za zakupce i porodice. Izazovi: udaljenost od užeg centra, zavisnost od daljeg razvoja infrastrukture. |
Uporedna tabela: novogradnja ili starogradnja u Zemunu
| Kategorija | Novogradnja | Starogradnja |
|---|---|---|
| Moderna infrastruktura | Da – savremeni standardi, energetski efikasni sistemi | Ne u pravilu, osim kod kompletno renoviranih objekata |
| PDV / porez | PDV 10% uz moguć povraćaj za prvi stan (Stope su indikativne i zavise od propisa važećih na dan kupovine.) | Porez na prenos apsolutnih prava 2,5% |
| Energetska efikasnost | Visoka – termoizolacija, PVC/ALU stolarija | Niža, osim kod renoviranih i saniranih stanova |
| Garancije | Garancije investitora na instalacije, fasadu, zajedničke delove | Bez garancija, rizik kvarova i dodatnih ulaganja |
| Parking | Uglavnom obezbeđena garažna mesta ili parking uz doplatu | Često nedostatak, naročito u centralnim zonama |
| Rentabilnost | Visoka – tražene kod stranaca i mladih profesionalaca | Stabilna ako je lokacija jaka i stan renoviran |
| Cena kvadrata | Viša u odnosu na starogradnju | Niža – omogućava veću kvadraturu za isti budžet |
| Kvadratura | Često kompaktnija, manji stanovi | Veća, sa prostranijim rasporedom |
| Dodatni troškovi | PDV, garaža, priključci, održavanje kompleksa | Renoviranje (instalacije, kupatilo, stolarija) |
| Lokacija | Češće periferija ili noviji kvartovi (Altina, Batajnica) | Centralnije zone (Gornji grad, Kej, Retenzija) |
Novogradnja u Zemunu: prednosti i mane
Prednosti novogradnje
- Moderna infrastruktura i visoka energetska efikasnost
Novogradnja je projektovana po savremenim standardima: kvalitetna termoizolacija, višekomorna PVC ili ALU stolarija, efikasni sistemi grejanja i hlađenja, individualno merenje potrošnje, hidro i zvučna izolacija. To znači niže mesečne troškove, stabilniji komfor i predvidive račune. U Altini i Batajnici ovi standardi već postaju norma. - Povrat PDV-a za prvi stan (10%)
Kupci prvog stana imaju pravo na povraćaj PDV-a na 40 m² za kupca + 15 m² po članu domaćinstva. Ovo je značajan finansijski benefit koji može pokriti veliki deo površine tipičnih stanova od 45–70 m². - Garancije investitora i predvidivi troškovi
Novogradnja dolazi sa garancijama na instalacije, fasadu i zajedničke delove. To kupcima pruža sigurnost da u prvim godinama neće imati značajne troškove za popravke, već samo redovne komunalne izdatke i pričuvu. - Parking i prateći sadržaji
Većina novih kompleksa u Zemunu nudi podzemne garaže, spoljne parkinge, plansko zelenilo, dečja igrališta i biciklane. Neki projekti uključuju i fitnes sale, coworking zone ili zajedničke prostorije. To rešava problem parkiranja i podiže kvalitet života. - Visoka potražnja na tržištu zakupa
Novogradnja privlači mlade profesionalce, zaposlene u stranim kompanijama i porodice. Zbog modernih standarda i parkinga, zakupnine su više, a vreme praznog hoda kraće, što donosi predvidiv prihod investitorima.
Mane novogradnje
- Viša cena po kvadratnom metru
Novogradnja je skuplja od starogradnje. Iako povraćaj PDV-a može ublažiti trošak, ulazni prag je i dalje osetno veći, što često znači kompromis u kvadraturi ili lokaciji. - Kompaktnija kvadratura i rasporedi
Novi stanovi su funkcionalni, ali često manjih soba i optimizovanih hodnika. To može biti problem za porodice koje traže dugoročno stanovanje sa više prostora i visokim plafonima. - Dodatni troškovi
Pored cene stana, kupci plaćaju garažu (često obaveznu), priključke, opremanje i održavanje zajedničkih delova. Ukupni izdaci mogu značajno povećati cenu posedovanja u prvim godinama. - Rizici kod kupovine u izgradnji
Kupovina “na papiru” nosi rizik kašnjenja radova, promena u specifikaciji ili problema sa upotrebnom dozvolom. Zato je važno proveriti reputaciju investitora i ugovorno zaštititi svoje interese. - Uglavnom van užeg centra
Većina novogradnje gradi se u Altini i Batajnici – modernim i dobro povezanima, ali udaljenijim od zemunskog centra, Keja i tradicionalnih sadržaja. Kupci biraju između noviteta i komfora, ili centralne lokacije sa starijim fondom.
Starogradnja u Zemunu: prednosti i mane
Prednosti starogradnje
- Niža ulazna cena po kvadratnom metru
Starogradnja je u proseku povoljnija od novogradnje, što kupcima omogućava ili veću kvadraturu za isti budžet ili atraktivniju lokaciju bliže centru Zemuna. To je česta odluka onih koji žele što više stambenog prostora u zadatom finansijskom okviru. - Prostraniji stanovi i funkcionalniji rasporedi
Stanovi iz perioda planske gradnje (posebno iz 60-ih, 70-ih i 80-ih) često imaju veće sobe, šire hodnike i visoke plafone. To stvara osećaj prostranosti koji se danas ređe nalazi u novogradnji. - Centralne i potpuno razvijene lokacije
Većina starogradnje nalazi se u Gornjem i Donjem gradu, Keju, Retenziji i Galenici. Ove mikrolokacije imaju razvijenu infrastrukturu: škole, vrtiće, pijace, javni prevoz i bogatu ponudu lokalnih sadržaja, što olakšava svakodnevni život. - “Proveren” konstruktivni kvalitet
Mnoge zgrade izgrađene u drugoj polovini 20. veka poznate su po čvrstoj konstrukciji i trajnim materijalima. To daje dodatnu sigurnost da objekti imaju stabilnu dugoročnu vrednost. - Pravna jasnoća i potencijal preprodaje (flipovanja)
Uknjiženi stanovi u starogradnji pružaju pravnu sigurnost i jednostavniji prenos vlasništva. Za investitore, adaptirani stanovi na atraktivnim lokacijama nude dobru mogućnost preprodaje po višoj ceni.
Mane starogradnje
- Potrebno renoviranje
Instalacije, stolarija, kupatila i kuhinje u starijim stanovima često zahtevaju kompletnu adaptaciju. Troškovi mogu iznositi od 500 do 800 € po m², a kod luksuznih renoviranja i više. - Veći troškovi režija
Bez energetske sanacije (zamena stolarije, izolacija), troškovi grejanja i hlađenja su viši. U pojedinim zgradama mesečni računi mogu znatno premašiti one u novogradnji. - Nedostatak lifta, garaže i modernih sadržaja
Mnoge zgrade starogradnje nemaju lift, posebno one do četiri sprata, a garaže i organizovani parking su retkost. Takođe nedostaju prateći sadržaji poput igrališta, biciklarnika ili zajedničkih sala. - Mogući pravni čvorovi
Kod starogradnje ponekad postoje nerešeni nasledni odnosi, tereti (hipoteke) ili problemi sa legalizacijom dogradnji. Sve to može otežati ili produžiti proces kupovine i zahteva pravnu proveru.
Od čega zavisi cena stana u Zemunu?
Cene nekretnina u Beogradu (pa samim tim i u Zemunu) u 2025. ostaju dinamične i pokretane disbalansom potražnje i ponude. Umesto da generalizujemo, isplativost je neophodno sagledati kroz mikrolokaciju i atribute samog stana/zgrade. Praktično, dve ponude iste kvadrature mogu imati bitno različitu vrednost ako se razlikuju po spratnosti, garaži ili stanju zgrade.
Kada upoređujete novogradnju i starogradnju u Zemunu, poređenje radite na nivou mikrolokacije (npr. Gornji/Donji grad, Kej, Retenzija vs. Altina, Batajnica, Galenika), pa tek onda po karakteristikama objekta:
- Mikrolokacija. Blizina Keja, škola, pijace, javnog prevoza i glavnih saobraćajnica povećava likvidnost i rentabilnost. Centralne zone imaju stabilniju tražnju za izdavanje; perifernije nude novije zgrade i parking.
- Spratnost i lift. Stan na srednjim spratovima sa liftom vredi više od prizemlja ili poslednjeg sprata bez lifta/krovne izolacije. U starogradnji, nedostatak lifta je čest diskont koji se prenosi i na cenu zakupa.
- Stanje zgrade. Fasada, krov, instalacije, lift, čistoća i upravljanje zgradom. U starogradnji, odobrena i sprovedena sanacija (fasada/stolarija) je jaka dodana vrednost jer direktno utiče na režije i komfor.
- Garaža/parking. U novogradnji garaža je često separatna kupovina; u starogradnji je retkost i zato premija. Parkiranje u centralnim ulicama je česta boljka starog fonda.
- Stanje stana. U starogradnji računajte na adaptaciju (instalacije, kupatilo, kuhinja, stolarija). U novogradnji računajte na opremanje i priključke.
- Pravni status. Uknjižen stan, čista dokumentacija, jasna upotrebna dozvola (kod novogradnje) i odsustvo tereta su preduslov pune tržišne vrednosti.
- Režije i održavanje. Energetski efikasni stanovi imaju niže mesečne troškove; veliki kompleksi imaju uređene pričuve, ali i veće obaveze održavanja.
Alterra projekti u Zemunu – „Nova Altina“ i „Nova Batajnica“
Alterra u Zemunu razvija savremene stambene komplekse koji kombinuju funkcionalne tlocrte, energetsku efikasnost i promišljenu lokaciju uz dobru saobraćajnu dostupnost. Ispod su dve pažljivo osmišljene opcije – za kupce koji traže novogradnju sa garažama/parkingom, blizinom svakodnevnih sadržaja i jasnom perspektivom vrednosti.
Nova Altina – vaš novi dom
Kompleks „Nova Altina“ obuhvata sedam stambenih objekata sa stanovima 45–70 m², osmišljenim za maksimalnu iskoristivost prostora. Kupci dobijaju garažna i spoljašnja parking mesta, blizinu škole i vrtića, kao i brz pristup trgovinama: TC „Zemun Park“ i „Metro Cash & Carry“ ~1,7 km. Lokacijski, kompleks je odlično pozicioniran: približno 5,5 km do centra Zemuna, 8 km do Novog Beograda, a oko 12 km do centra Beograda i Aerodroma „Nikola Tesla“, uz brz izlaz na E70/E75. Za porodice i profesionalce koji žele moderne instalacije, niže režije i uređeno okruženje, Altina je uravnotežen izbor.
Nova Batajnica – vaš novi dom
U prvoj fazi „Nova Batajnica“ podrazumeva dva objekta, svaki sa po 11 stanova (47–69 m²), uz parking na parceli i porodičnu infrastrukturu na dohvat ruke: autobuska stajališta, marketi, vrtić i osnovna škola na udaljenosti <250 m. Saobraćajno, kompleks je povezan sa ključnim tačkama: oko 12 km do administrativnog centra Zemuna, ~15 km do Aerodroma „Nikola Tesla“ i brz pristup E70/E75. Ovo je rešenje za kupce kojima je važan rasterećen promet, organizovan parking i komfor novogradnje u rastućem okruženju.
Da li se plaća PDV na kupovinu stana u starogradnji?
Ne. Na kupovinu stana u starogradnji ne obračunava se PDV, već porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% od ugovorene cene. Ako kupujete svoj prvi stan, možete ostvariti oslobađanje od ovog poreza, pod uslovom da površina ne prelazi 40 m² za kupca + 15 m² po članu domaćinstva. Stope su indikativne i zavise od propisa važećih na dan kupovine.
Šta znači povraćaj PDV-a kod novogradnje i ko ima pravo na njega?
Povraćaj PDV-a odnosi se na refundaciju 10% PDV-a plaćenog prilikom kupovine stana u novogradnji. Pravo imaju punoletni državljani Republike Srbije sa prebivalištem u zemlji, koji kupuju svoj prvi stan. Povraćaj se priznaje na 40 m² za kupca i 15 m² po članu domaćinstva, pod uslovom da nijedan nema drugi stan.
Da li je starogradnja pravno sigurnija opcija?
Često jeste, jer su stanovi već uknjiženi i vlasništvo jasno definisano. Ipak, rizici postoje – nerešeni nasledni odnosi, hipoteke ili problemi legalizacije. Kod novogradnje ključni rizik je nedostatak upotrebne dozvole ili kašnjenje investitora. U oba slučaja savetuje se pravna provera.
Koliko košta renoviranje stana u starogradnji?
Troškovi zavise od obima radova i materijala. U proseku, 500–800 € po m², dok luksuzna renoviranja (kupatilo, kuhinja, instalacije, stolarija) mogu dostići i 1.000 € po m² ili više.
Koja je lokacija atraktivnija – novogradnja ili starogradnja?
Starogradnja se uglavnom nalazi u centralnim zonama Zemuna (Gornji/Donji grad, Kej, Retenzija) sa razvijenom infrastrukturom. Novogradnja je češća u Altini i Batajnici, gde su prednost garaže i novi sadržaji, ali uz veću udaljenost od centra. Izbor zavisi od prioriteta – lokacija ili nov standard.
Šta je bolje za izdavanje – novogradnja ili starogradnja?
Novogradnja ostvaruje više zakupnine i privlači mlade profesionalce i strance zbog moderne opreme. Starogradnja u centralnim zonama, ako je kvalitetno renovirana, ima stabilnu potražnju i lako se izdaje, uključujući i preko Airbnb-a.
