Poslednjih deset godina tržište izdavanja stanova u Beogradu prošlo je kroz ozbiljnu transformaciju. Ekspanzija platformi za kratkoročno izdavanje stanova promenila je način na koji vlasnici razmišljaju o svojoj nekretnini. Ono što je nekada bio klasičan model mesečne kirije, danas je za mnoge postalo pitanje izbora između Airbnb i dugoročnog zakupa. Ova promena nije pogodila samo vlasnike, već i podstanare, hotelijere i lokalne zajednice.
Dva modela izdavanja – šta tačno znači “stan na dan”, a šta “dugoročni zakup”
Kada se govori o izdavanju nekretnine, važno je razdvojiti pojmove bez pojednostavljivanja i idealizacije. Kratkoročno izdavanje i dugoročni zakup nisu samo različiti načini naplate, već dva potpuno različita poslovna modela.
Stan na dan/Airbnb
Kratkoročno izdavanje podrazumeva dnevne rezervacije, čestu smenu gostiju i stalnu komunikaciju. Vlasnik:
- postavlja oglas na digitalne platforme,
- upravlja kalendarom dostupnosti,
- organizuje čišćenje i pripremu stana,
- komunicira sa gostima pre, tokom i nakon boravka,
- rešava eventualne probleme u hodu.
Prednost ovog modela je fleksibilnost. Stan može biti blokiran u periodima kada vlasniku treba za lične potrebe. Takođe, cena noćenja se može prilagođavati sezoni i potražnji. Međutim, to podrazumeva i konstantan operativni angažman.
Dugoročni zakup – stabilnost i predvidivost
Dugoročno izdavanje znači potpisivanje ugovora sa zakupcem na period od nekoliko meseci ili godina. Vlasnik obično:
- definiše mesečnu kiriju,
- uzima depozit,
- sklapa pisani ugovor,
- povremeno kontroliše stanje stana.
Ovaj model donosi stabilnost prihoda i znatno manji svakodnevni angažman. Nema čestih smena gostiju, nema stalne logistike čišćenja, niti prilagođavanja cena.
| Kriterijum | Airbnb / Stan na dan | Dugoročno izdavanje |
|---|---|---|
| Potencijal prihoda | Viši bruto prihod po mesecu u atraktivnim lokacijama (Zemun centar, blizina aerodroma), ali zavisi od popunjenosti i sezone. | Stabilan, predvidiv mesečni prihod bez velikih oscilacija, ali obično niži u odnosu na maksimalni potencijal Airbnb modela. |
| Popunjenost | Varira – zavisi od lokacije, marketinga, recenzija i turističke sezone. Postoje periodi slabije tražnje. | Jedan zakupac pokriva ceo mesec. Rizik praznog hoda uglavnom samo između dva ugovora. |
| Operativni troškovi | Čišćenje posle svakog gosta, posteljina, potrošni materijal, provizija platforme, oglašavanje. | Minimalni tekući troškovi. Stanar obično snosi režije, a održavanje je ređe. |
| Vreme i angažman vlasnika | Visok angažman – komunikacija sa gostima, check-in, check-out, rešavanje sitnih problema. | Nizak angažman – komunikacija se svodi na ugovor, povremene popravke i produženje zakupa. |
| Rizik | Rizik praznih dana i negativnih recenzija. Veći protok ljudi znači i veće habanje stana. | Rizik neplaćanja kirije ili problema sa iseljenjem, ali manja frekvencija oštećenja. |
| Poreske i administrativne obaveze | Obavezna prijava gostiju kroz e-Turista, paušalni porez po ležaju i poštovanje lokalnih propisa. | Porez na prihod od izdavanja (najčešće 20% uz normirane troškove), bez turističke administracije. |
| Tip stana koji bolje prolazi | Garsonjere i jednosobni stanovi u blizini centra, Dunava ili aerodroma. | Jednosobni i dvosobni stanovi pogodni za parove i mlade porodice. |
| Stabilnost modela | Potencijalno profitabilniji, ali promenljiv i osetljiv na tržišne uslove. | Finansijski mirniji model sa manjim oscilacijama i dugoročnom predvidivošću. |
Zemun i Batajnica kao primer – kome su ove lokacije interesantne i za koji model
Kada se posmatraju Zemun i Batajnica, važno je razumeti da se ne radi o klasičnim turističkim lokacijama poput centra grada, već o zonama koje kombinuju mirno porodično okruženje i vrlo dobru saobraćajnu povezanost. Upravo ta kombinacija utiče na to koji model izdavanja ima više smisla.
U slučaju kompleksa u Altini, udaljenost do administrativnog centra Zemuna iznosi oko 5,5 kilometara, do Novog Beograda oko 8 kilometara, dok su centar grada i aerodrom udaljeni približno 12 kilometara. Ova pozicija omogućava brz dolazak do poslovnih zona, ali i relativno jednostavan pristup aerodromu. Sa druge strane, kompleks u Batajnici nalazi se oko 12 kilometara od centra Zemuna i oko 15 kilometara od aerodroma, uz brz pristup auto-putevima E70 i E75, što ga čini logistički vrlo dostupnim.
Za dugoročni zakup, ove lokacije su posebno interesantne:
- porodicama koje traže školu, vrtić i markete u blizini,
- zaposlenima u Novom Beogradu i Zemunu,
- ljudima koji rade u blizini auto-puta ili u logističkim zonama,
- zakupcima kojima je parking važan deo svakodnevnog života.
Za stan na dan, profil gostiju je drugačiji. To su najčešće poslovni posetioci, putnici u tranzitu, ljudi koji imaju let u ranim jutarnjim ili kasnim večernjim satima, ili gosti koji žele mirnije okruženje uz dobru povezanost sa gradom. Iako tražnja nije masovna kao u centru, ona postoji i stabilna je u određenim segmentima.
Upravo zato novogradnja u Zemunu i Batajnici predstavlja logičnu investicionu priču: kvalitetan stan na dobro povezanoj lokaciji može biti prilagođen i jednom i drugom modelu, uz pažljivo planiranje strategije izdavanja.
Koliko se realno zarađuje od stana na dan – bruto računica i zašto se često pogrešno računa
Najčešća greška kod procene isplativosti stana na dan jeste fokusiranje na bruto prihod, bez sagledavanja realnih troškova. U Beogradu se prosečna cena noćenja za manji stan često kreće oko 40 evra. Kada se ta cifra pomnoži sa 30 dana, dolazi se do privlačne računice od 1200 evra mesečno.
Međutim, ta cifra podrazumeva da je stan izdat svih 30 dana u mesecu, što je u praksi retko. Iako je moguće rezervisati smeštaj i do 90 dana, tipični boravci su kraći, a popunjenost zavisi od sezone, konkurencije i kvaliteta ponude.
Realna korekcija uključuje nekoliko ključnih faktora:
- procenat popunjenosti (retko je 100%),
- provizije platformi,
- troškove čišćenja po smeni gostiju,
- komunalne troškove,
- internet i televiziju,
- potrošni materijal,
- sitne popravke i redovno održavanje.
Ako je, na primer, popunjenost 70%, bruto prihod od 40 evra po noćenju pada sa 1200 na oko 840 evra. Nakon odbitka troškova čišćenja, komunalija, sitnih nabavki i održavanja, iznos koji ostaje može biti značajno niži.
U završnom tekstu biće prikazana pregledna tabela “Bruto vs neto”, kako bi se jasno videla razlika između onoga što izgleda privlačno na papiru i onoga što realno ostaje vlasniku.
Troškovi i obaveze kod stana na dan – šta sve ulazi u posao
Stan na dan se često doživljava kao pasivna zarada, ali u praksi je to aktivan posao. Da bi bio konkurentan, stan mora biti uređen na visokom nivou, sa estetski usklađenim nameštajem, kvalitetnim madracima, urednom kuhinjom i kupatilom. Čistoća mora biti besprekorno održavana, jer ocene gostiju direktno utiču na buduće rezervacije.
Vlasnik ima dve opcije: da sam čisti i priprema stan ili da angažuje profesionalnu uslugu. Kada su noćenja jeftinija, a smene gostiju česte, čišćenje postaje “tihi ubica profita”. Dve kratke rezervacije u istom mesecu mogu značajno povećati troškove održavanja.
Pored toga, vlasnik praktično funkcioniše kao recepcionar na daljinu. Gosti traže prevoz do aerodroma u ranim jutarnjim satima, preporuke za restorane, pomoć oko tehničkih problema ili dodatne informacije. Brza reakcija utiče na ocene, a ocene utiču na popunjenost.
Popunjenost do oko 80% mesečno moguća je tek nakon perioda aktivnog rada, izgradnje reputacije i stabilnog broja pozitivnih komentara. U početku je realno očekivati niže procente.
Tipični troškovi uključuju:
- komunalije (struja, voda, grejanje),
- internet i televiziju,
- potrošni materijal (kafa, deterdženti, higijenska sredstva),
- zamene sitnica (peškiri, posteljina, posuđe),
- redovno održavanje i popravke,
- profesionalno čišćenje po smeni gostiju.
Porezi i zakon – gde nastaje problem i šta se menja u Evropi od 2026.
Jedan od ključnih aspekata izdavanja stanova, koji se često zanemaruje u javnim diskusijama, jeste pravni i poreski okvir. U praksi, značajan broj stanova koji se izdaju kratkoročno nije registrovan kao smeštaj za pružanje turističkih usluga. To znači da se ne plaćaju odgovarajuće takse, gosti se ne prijavljuju, a prihod se ne evidentira na propisan način. Ovakva situacija stvara nelojalnu konkurenciju i negativno utiče na budžet grada i države.
Problem je i u ograničenim kapacitetima kontrole. Inspekcijske službe nemaju dovoljno resursa da provere sve objekte, pa se veliki deo aktivnosti odvija u sivoj zoni. Zbog toga se sve češće ističe potreba da se domaći propisi usklade sa pravilima Evropske unije.
U Evropskoj uniji je potvrđena uredba koja uvodi usklađene zahteve za registraciju iznajmljivača i objekata za kratkoročno izdavanje. Predviđa se dodela jedinstvenog registracionog broja koji mora biti prikazan u oglasima, kao i obaveza platformi da nadležnim organima dostavljaju podatke o aktivnostima iznajmljivanja. Primena ovih pravila planirana je od 2026. godine.
U Srbiji je predloženo da se oglasi vežu za jedinstveni identifikacioni broj iz sistema e-turista, ali postoje tehnička i regulatorna ograničenja u sprovođenju takve kontrole.
Za vlasnike je važno imati na umu sledeće:
- Kod dugoročnog izdavanja obavezna je prijava prihoda i plaćanje poreza na prihod od izdavanja nepokretnosti.
- Kod stana na dan neophodna je registracija delatnosti i prijava gostiju kroz sistem e-turista, uz poštovanje turističkih standarda.
Odluka između stana na dan i dugoročnog zakupa nije univerzalna. Ona zavisi od profila vlasnika i njegove spremnosti da preuzme aktivnu ulogu u upravljanju nekretninom.
Ako ste fokusirani na mir, stabilnost i predvidiv prihod, dugoročno izdavanje je logičan izbor, posebno u Zemunu i Batajnici, gde postoji stabilna porodična i poslovna tražnja.
Ako želite potencijalno veću zaradu i spremni ste na organizaciju, komunikaciju i svakodnevni rad, stan na dan može doneti bolje rezultate, ali samo uz realna očekivanja i preciznu kontrolu troškova.
Nova Altina & Nova Batajnica – Vaš novi dom i investiciona prilika
Ako razmišljate o kupovini stana koji može biti i dom i investicija, projekti Nova Altina i Nova Batajnica predstavljaju pažljivo planirane stambene celine na atraktivnim lokacijama.
Projekat “Nova Altina” obuhvata sedam stambenih objekata sa funkcionalno dizajniranim stanovima, uz odličnu povezanost sa centrom Zemuna (oko 5,5 km), Novim Beogradom (oko 8 km), centrom grada i aerodromom (oko 12 km). U blizini se nalaze škole, vrtići i komercijalni sadržaji, što lokaciju čini pogodnom za porodično stanovanje.
“Nova Batajnica” predstavlja moderan kompleks koji u prvoj fazi obuhvata dva objekta sa po 11 stanova, kvadrature od 47 m² do 69 m², uz obezbeđena parking mesta na parceli. Kompleks je udaljen oko 12 km od centra Zemuna i oko 15 km od aerodroma, uz brz pristup auto-putevima E70 i E75.
Da li je stan na dan u Zemunu realno isplativ ili samo deluje tako na papiru?
Stan na dan može biti isplativ, ali samo uz dobru popunjenost i aktivno upravljanje. Na papiru deluje privlačno kada se pomnoži prosečna cena noćenja sa 30 dana, ali u praksi popunjenost, troškovi čišćenja, komunalije i održavanje značajno utiču na konačan neto rezultat.
Koji tip stana najbolje prolazi za stan na dan: garsonjera ili jednosoban?
Najveću tražnju imaju manji stanovi, posebno garsonjere i funkcionalni jednosobni stanovi. Bitno je da prostor bude dobro organizovan, moderan i uredan, jer gosti najčešće dolaze u paru ili sami, naročito u poslovne svrhe.
Koliko često se plaća čišćenje i kako utiče na zaradu?
Čišćenje se obavlja nakon svake smene gostiju. Što su boravci kraći i smene češće, trošak čišćenja je veći. Upravo zato broj rezervacija i njihovo trajanje imaju direktan uticaj na profit.
Da li dugoročni zakup u Batajnici ima stabilnu tražnju?
Da. Batajnica ima stabilnu tražnju zbog porodičnog okruženja, blizine škola, vrtića i dobre povezanosti sa Zemunom i Novim Beogradom. Posebno je atraktivna zakupcima kojima je važan parking i mirnija lokacija.
Koje su osnovne poreske obaveze kod izdavanja stana?
Kod dugoročnog izdavanja obavezna je prijava prihoda i plaćanje poreza na izdavanje nepokretnosti. Kod stana na dan potrebna je registracija delatnosti, prijava gostiju i poštovanje propisa koji uređuju turističke usluge.
Šta znači prijava gostiju kroz e-turista i kada je obavezna?
Prijava gostiju kroz sistem e-turista obavezna je kod kratkoročnog izdavanja. Vlasnik mora evidentirati svakog gosta i voditi urednu evidenciju, u skladu sa važećim propisima.
Kako da smanjim rizik kod dugoročnog zakupa?
Rizik se smanjuje uzimanjem depozita, potpisivanjem detaljnog ugovora, proverom identiteta zakupca i fotografisanjem stanja stana pre useljenja. Jasno definisane obaveze obe strane značajno umanjuju mogućnost spora.
Da li kombinovani model ima smisla i kome?
Kombinovani model ima smisla vlasnicima koji žele fleksibilnost i imaju vreme za upravljanje stanom. U periodima veće tražnje stan se može izdavati kratkoročno, dok se u mirnijim mesecima može preći na dugoročni zakup.
